Giải mã nhà phát triển dự án bất động sản

Con đường dẫn ra Mũi Đèn Đỏ (quận 7, TP.HCM) chỉ một làn xe xuống cấp, lởm chởm sỏi đá. Vượt qua vài khúc cua với những ổ voi ngập nước, một dòng chữ nguệch ngoạc, màu sơn còn mới viết trên tấm bảng tôn cong queo “Không phận sự miễn vào” xua đuổi các vị khách không mời mà đến.

Nếu vượt qua lối vào hẹp, không gian bên trong mang dáng vẻ bí ẩn, tràn ngập cỏ dại, vài cọc bê tông hoen gỉ đơn độc vươn lên trời cao. Trên sông Sài Gòn, vài chiếc sà lan chở hàng chầm chậm di chuyển, bên kia sông một vùng đất xanh ngát mờ ảo. Nhìn hướng về phía vùng lõi trung tâm thành phố là những cao ốc chọc trời, vừa xa vừa gần. Ai muốn sống ở chốn này?

Đừng để vẻ bề ngoài nơi đồng không mông quạnh đó đánh lừa. Khu đất 117 héc ta này là một trong các dự án bất động sản đình đám nhất TP.HCM, thậm chí nhất Việt Nam với giá trị đầu tư theo công bố lên sáu tỉ đô la Mỹ.

Các nhà phát triển dự án mong muốn sẽ biến nơi đây thành một siêu đô thị hiện đại với trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ cao cấp. Nhưng các dự tính chỉ là trên giấy, sau 15 năm khởi động, hiện trường dự án cỏ dại mọc um tùm. Dự án từng thuộc về Vạn Thịnh Phát.

Vào giữa năm 2022, bất ngờ cái tên Mũi Đèn Đỏ xuất hiện trong danh mục đầu tư của Vivaland, một nhà phát triển dự án mới xuất hiện trên thị trường. Tại website của Vạn Thịnh Phát, Vivaland được ưu ái nhắc đến với vai trò là một trong ba đối tác kinh doanh.

Cùng với dự án Mũi Đèn Đỏ, tay chơi mới công bố khởi động lại một loạt các dự án đã đình trệ nhiều năm tại TP.HCM như Saigon One Tower (IFC Tower), One Central HCM (Sprite of Saigon hay The ONE Ho Chi Minh City trước đây) – các công trình ở vị trí đất vàng, đáng ra có thể trở thành những biểu tượng mới của TP.HCM nhưng phát triển chậm chạp, nhiều năm bỏ dở khiến bộ mặt khu trung tâm trở nên xấu xí.

Dự án Mũi Đèn Đỏ, Saigon One Tower, One Central HCM (hiện thông tin các dự án này đã không còn hiển thị tại website của Vivaland) và một số đất vàng tại TP.HCM trực tiếp hay gián tiếp đều dẫn về một cái tên – bà Trương Mỹ Lan, chủ tịch Vạn Thịnh Phát, người mới bị khởi tố đầu tháng 10.2022.

Sinh năm 1956, bà Lan được giới kinh doanh địa ốc phía Nam miêu tả như một phụ nữ có ảnh hưởng trong lĩnh vực ngân hàng và bất động sản ở TP.HCM. Mặt tích cực, Vạn Thịnh Phát là một mạnh thường quân tại TP.HCM có nhiều đóng góp cho cộng đồng mà mới nhất là các hoạt động xã hội diễn ra trong đại dịch COVID-19.

Dù vậy, trong lĩnh vực địa ốc, nhìn sâu hơn vào chuỗi sản phẩm thật của hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát, phần nổi có khách sạn The Reverie Saigon, Windsor Plaza Hotel, khu căn hộ phức hợp Sherwood Residence, trung tâm thương mại Union Square và vài nhà hàng cao cấp – các lĩnh vực kinh doanh có dòng tiền nhưng hiệu quả kinh doanh khiêm tốn đặt trong tương quan so sánh số vốn cần thiết để triển khai các dự án tỉ đô hay các thương vụ mua bán dự án trăm triệu đô la Mỹ.

Giới kinh doanh nhận xét phần lớn tài sản của bà Lan dạng “phần chìm”, là bất động sản có giá trị tại khu vực trung tâm quận 1 và quận 3 (TP.HCM) và các địa phương lân cận.

Sau khi khởi tố vụ án, văn bản của cơ quan điều tra gửi đi các nơi xác minh khối tài sản liên quan đến bà chủ Vạn Thịnh Phát cho thấy một phần quy mô của khối tài sản tích tụ: 156 bất động sản tại khu vực trung tâm TP.HCM; 762 công ty sở hữu bất động sản tại Long An nằm trong danh sách rà soát tình trạng sở hữu đất đai, tình trạng pháp lý, người sở hữu và đề nghị đóng băng tạm ngưng chuyển nhượng…

Những doanh nhân am hiểu thị trường bất động sản xếp bà Lan thuộc nhóm nhà đầu tư bất động sản tích tụ tài sản ở quy mô lớn nhưng gần như không cung cấp các sản phẩm dùng cuối, không tạo ra ảnh hưởng xã hội tương xứng.

Sở hữu đất đai đồ sộ nhưng họ không xây dựng các công trình mang tính biểu tượng, ít tạo ra công ăn việc làm. Họ có thể sở hữu dự án nhưng kế hoạch phát triển trên giấy, ở thời điểm thích hợp có thể tiến hành chuyển nhượng.

Do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính hạn chế, hiệu quả kinh doanh thấp nên nhóm những nhà đầu tư này thường sử dụng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ cao. Nguồn tiền của họ đến từ việc huy động trái phiếu doanh nghiệp, gián tiếp chảy từ nguồn ngân hàng qua các công ty trung gian.

Một dự án sau nhiều lần mua đi bán lại là tác nhân khiến giá bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới. Đất đai lên cơn sốt, dòng vốn trong xã hội đi đầu cơ tài sản, nhìn ở góc độ cả nền kinh tế đó là sự lãng phí nguồn lực.

Thông báo từ cơ quan chức năng cho biết riêng Đầu tư An Đông, công ty thuộc hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát có số dư nợ trái phiếu 25 ngàn tỉ đồng.

Báo cáo thị trường trái phiếu của FiinGroup cho biết vào cuối quý 3.2022 số dư trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam vào khoảng 54 tỉ đô la Mỹ, tương ứng khoảng 15% GDP, thấp hơn nhiều so với tỉ lệ 45% tại Trung Quốc. Bóc tách giá trị trái phiếu do ngân hàng phát hành – loại có rủi ro thấp, thì số trái phiếu của các doanh nghiệp “phi ngân hàng” còn khoảng 38 tỉ đô la Mỹ.

Nếu bóc tách thêm lớp thứ hai, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm một nửa chỉ còn khoảng 19 tỉ đô la Mỹ (455 ngàn tỉ đồng). Con số này tương đương 4% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam, và có sự phân hóa về chất lượng tín dụng từ cao cho đến thấp, không phải mọi nhà phát hành đều gây rủi ro. FiinGroup kết luận: “Rủi ro trái phiếu hiện nay là có nhưng đối với nền kinh tế hoàn toàn có thể kiểm soát được.”

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia tài chính khi trao đổi với Forbes Việt Nam đều bày tỏ chung quan điểm thận trọng. Rủi ro trái phiếu hiện nay nằm ở vấn đề nội tại các doanh nghiệp phát hành và tổ chức tư vấn liên quan.

Thứ nhất, vấn đề là tài sản đảm bảo, một miếng đất có giá trị 100 tỉ đồng có thể được khuếch đại giá trị thành 1.000 tỉ đồng phục vụ đợt huy động có quy mô tương ứng. Thứ hai, các doanh nghiệp huy động có thể sử dụng sai mục đích so với thông tin công bố trong bản cáo bạch phát hành.

Chẳng hạn họ huy động vốn để hoàn tất một dự án có vòng đời 2–3 năm nhưng thực tế sử dụng vốn để mua gom dự án, tích tụ bất động sản chờ lên giá để chuyển nhượng. Chỉ một trong hai sai phạm này đã dẫn đến một cáo buộc nghiêm trọng: lừa đảo – lý do lãnh đạo Tân Hoàng Minh đã bị khởi tố vào quý 1.2022.

Làn sóng mua lại trái phiếu trước thời hạn đã và đang âm thầm diễn ra trên thị trường trái phiếu. Theo hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong chín tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu  được các doanh nghiệp mua lại đã lên đến hơn 142 ngàn tỉ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong số này xuất hiện nhiều cái tên là các công ty bất động sản và tổ chức tư vấn, đại lý phát hành. Nhóm nhà phát triển dự án “tay không bắt giặc” đang đẩy các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp vào tình thế khó khăn.

“Trái phiếu là công cụ huy động vốn trung hạn của doanh nghiệp bất động sản. Các diễn biến trên thị trường trái phiếu gần đây có thể đẩy tâm lý nhà đầu tư bi quan khiến các đợt chào bán thời gian tới khó thành công. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản khi huy động nguồn vốn trung hạn,” một chuyên gia tư vấn nhận xét.

Đối lập với nhóm nhà đầu tư “đánh quả”, các nhà phát triển chuyên nghiệp phát triển quỹ đất để phát triển dự án gối đầu, đều đặn mỗi năm đưa các sản phẩm mới ra thị trường. Trong số này phải kể đến cái tên lớn nhất Vinhomes, thành viên của Vingroup, tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam.

Chiếm 25% các sản phẩm thuộc tất cả các phân khúc đưa ra thị trường giai đoạn 2016 đến nay, Vinhomes là nhà phát triển dự án dẫn dắt thị trường, ở thời điểm hiện tại có khả năng triển khai cùng lúc các đại đô thị quy mô lớn 300–400 héc ta tiêu biểu như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park…

Năng lực của nhà phát triển dự án này biểu hiện ở con số đã bàn giao hơn 97 ngàn căn hộ đúng tiến độ, chất lượng xây dựng đảm bảo, tạo ra không gian sống gắn với một hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, phong phú, đáp ứng các nhu cầu cư dân từ giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí…

Xuất hiện trong số báo đầu tiên của Forbes Việt Nam cách đây gần 10 năm, ông Phạm Nhật Vượng, chủ tịch Vingroup chia sẻ quan điểm: “Không quan trọng mình có bao nhiêu tài sản, mà quan trọng là làm sao cho đẹp, góp phần thay đổi bộ mặt đất nước mình một chút. Dĩ nhiên trong chiến lược ấy là thêm lợi nhuận để có thể tiếp tục xây dựng. Cho nên bất kỳ bất động sản nào được giá tốt là mình bán ngay, để có tiền xây cái khác.”

Bước đi của Vinhomes 10 năm qua minh họa cho quan điểm này: bán trung tâm thương mại Vincom A, chuyển nhượng một phần dự án Golden River, bán sỉ một phần dự án Vinhomes Grand Park cho Sơn Kim Land và Masterise, đẩy nhanh tốc độ hoàn thành của đại dự án và tiếp tục đầu tư các dự án mới.

Thời điểm trả lời phỏng vấn Forbes Việt Nam, hai dự án đình đám của Vingroup khi ấy là Vinhomes Time City và Vinhomes Royal City (Hà Nội)  với tốc độ thần tốc, sau 10 năm, thương hiệu Vinhomes đã xuất hiện tại TP.HCM, Hải Phòng, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Hà Tĩnh… thu hút 300 ngàn cư dân vào sinh sống trong các dự án.

Sau Vinhomes, trong nhóm các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp dẫn dắt thị trường còn phải nhắc đến những cái tên khác như Novaland. Sau khi phát triển các dự án chung cư đơn lẻ tại TP.HCM, trước ách tắc pháp lý cấp phép dự án mới, công ty thành lập năm 2007 đã phát triển dự án về các địa phương có tiềm năng du lịch, xây dựng các khu du lịch đa chức năng như NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiết.

Cũng ở phía Nam, song song với Novaland, hai nhà phát triển dự án khác cần nhắc đến với chiến lược phát triển bền vững là Nam Long và Khang Điền. Cả hai đã vài lần trải qua các chu kỳ nóng lạnh của thị trường địa ốc trước đây nên duy trì chiến lược thận trọng. Nếu Khang Điền vẫn trung thành phát triển sản phẩm ở TP.HCM thì Nam Long đã mở rộng dự án sang địa phương lân cận như Long An, Đồng Nai, thậm chí hợp tác phát triển dự án ở phía Bắc.

Không thể không nhắc đến một nhà phát triển dự án độc đáo là tập đoàn Ecopark với dự án bất động sản sinh thái Ecopark Hưng Yên rộng 500 héc ta.

Khởi đầu khó khăn vào năm 2008 khi hạ tầng kết nối của dự án với nội thành Hà Nội chưa sẵn sàng, chủ đầu tư đã tạo ra một quần thể cư dân đáng sống, đặc biệt không gian cây xanh. Khi các cây cầu mới bắc qua sông Hồng rút ngắn khoảng cách di chuyển, dự án đã được hưởng lợi từ việc kết nối.

Ngược dòng thời gian, một buổi sáng đẹp trời đầu tháng 12.2021 đã tạo bước ngoặt lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và thậm chí có thể ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường vài năm sắp tới. Hôm ấy, bất chấp tâm lý e ngại đại dịch COVID-19 có thể bùng phát trở lại, gần 100 người đổ về tụ tập tại một căn phòng nhỏ.

Dù chỉ hở ra đôi mắt qua lớp khẩu trang, không khó để nhận ra trong số đó có cả doanh nhân nổi tiếng trong giới kinh doanh từ địa ốc đến ngân hàng, từ sản xuất đến dịch vụ, lãnh đạo từ công ty trong nước tới nước ngoài. Đó là phiên đấu giá bốn lô đất thuộc phân khu số ba, bán đảo Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Kết quả buổi đấu giá tốn nhiều giấy mực của phương tiện truyền thông nhiều tháng kế tiếp. Các lô đất, diện tích 5–10 ngàn m² tìm được chủ nhân mang về cho ngân sách TP.HCM hơn 37 ngàn tỉ đồng, số tiền gấp bảy lần mức khởi điểm, tạo  không khí hân hoan. Đáng chú ý nhất, công ty TNHH Ngôi Sao Việt trả một tỉ đô la Mỹ để giành quyền sở hữu lô đất diện tích hơn 10 ngàn m². Sự kiện đã được Forbes Việt Nam đưa vào 10 sự kiện kinh doanh năm 2021: “Phiên đấu giá lịch sử đất khu đô thị Thủ Thiêm.”

Nhưng các diễn biến sau đó kéo những người lạc quan quay trở về mặt đất. Giới kinh doanh bày tỏ sự hoài nghi phương án kinh doanh với mức giá một triệu đô la Mỹ/m², gần gấp đôi giá giao dịch thực tế tại phố Nguyễn Huệ. Chưa tính lãi vay, nếu phát triển sản phẩm theo đúng quy hoạch giá bán mỗi m² căn hộ tối thiểu 500 triệu/m², vượt xa cả mặt bằng bất động sản ở các đô thị lớn, hạ tầng hoàn chỉnh trong khu vực.

Khi có các thông điệp từ cơ quan quản lý cho thấy sẽ mạnh tay kiểm tra các bất thường trong việc đấu giá, đầu cơ đất đai và lợi dụng các lỗ hổng huy động vốn qua kênh trái phiếu, một tháng sau đó Ngôi Sao Việt xin bỏ cọc đấu giá. Hai tuần sau đến lượt Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh rút lui.

Những tháng sau đó, hai pháp nhân khác Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega, các pháp nhân mới thành lập cho thấy các tín hiệu không chắc chắn: xin lui ngày nộp tiền, đề nghị được nộp tiền làm nhiều lần, và cuối cùng cũng bỏ cọc.

Theo cơ quan chức năng, tài khoản của Dream Republic và Sheen Mega, có số dư tài khoản lần lượt 800 ngàn đồng và 40 triệu đồng khi bị cưỡng chế nộp tiền phiên đấu giá!

Trở lại cái tên đầu tiên, công ty TNHH Ngôi Sao Việt, trực thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh, công ty tư nhân được dẫn dắt bởi ông Đỗ Anh Dũng. Ngôi Sao Việt là chủ đầu tư dự án D’. Capitale Trần Duy Hưng (Hà Nội). Trước khi gây chú ý ở vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, Tân Hoàng Minh là cái tên từng tốn giấy mực của báo chí khi tham gia đấu giá nhiều lô đất vàng tại TP.HCM, Hà Nội và sẵn sàng trả giá vượt mặt bằng giá thị trường.

Thành lập năm 1993, Tân Hoàng Minh được biết đến với hoạt động kinh doanh các dự án bất động sản siêu sang được quảng cáo rầm rộ, ngôn từ bóng bẩy. Trước đây các sản phẩm xa xỉ của Tân Hoàng Minh chật vật tìm được người mua, thậm chí dự án tại D’. San Raffles (Hàng Bài – Hai Bà Trưng) quây hàng rào nhiều năm, không tìm được phương án kinh doanh khả thi do vướng quy hoạch, hạn chế số tầng.

Trong các nhà phát triển dự án hiện tại sẽ có các nhà phát triển dự án phiêu lưu cả về sản phẩm lẫn dòng tiền và tồn tại trên thị trường nhờ những sự liên kết. Chia sẻ của lãnh đạo Tân Hoàng Minh với Forbes Việt Nam trong lần phỏng vấn diễn ra vào tháng 10.2016 hé lộ một phần “phong cách” của các nhà đầu tư nhóm này (box thông tin bên phải).

Báo cáo về kinh tế Việt Nam của các tổ chức nước ngoài luôn nhấn mạnh đến động lực tăng trưởng cho kinh tế Việt Nam đến từ các yếu tố chiều sâu: thị trường tiêu dùng rộng lớn 100 triệu dân, sự gia tăng tầng lớp trung lưu trong xã hội, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, việc đầu tư cho cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa… Tất cả những xu hướng này đều dẫn đến sự đi lên của thị trường bất động sản dù có thể điều chỉnh trong các chu kỳ ngắn hạn.

Theo nghiên cứu của hiệp hội Bất động sản Việt Nam vào năm 2020 quy mô thị trường bất động sản Việt Nam đạt hơn 200 tỉ đô la Mỹ, chiếm 20,8% tổng tài sản của xã hội. Bất động sản là lĩnh vực có khả năng lan tỏa đến hơn 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, đặc biệt là những ngành có mối liên hệ trực tiếp như công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, lưu trú – ăn uống, du lịch và tài chính – ngân hàng.

Vì vậy, trong các nhà phát triển dự án có những ông lớn đầu ngành Hòa Phát, Thaco, TBS, Tân Hiệp Phát… hoàn thiện hệ sinh thái hoặc phát triển để tận dụng dòng tiền tích lũy.

Trong các lĩnh vực kinh doanh, ngân hàng và bất động sản được ví von như hai chiếc bình thông nhau  và giữ mối quan hệ mật thiết. Bất động sản cần đến ngân hàng như nguồn cung cấp oxy khi các dự án cần nguồn vốn lớn trong vòng đời phát triển.

Ở chiều ngược lại, ngân hàng xem khối doanh nghiệp bất động sản như là tập khách hàng có tầm quan trọng bậc nhất vì quy mô của ngành. Chính điều này đã hình thành mối quan hệ giữa bất động sản – ngân hàng dựa trên quan hệ có chung cổ đông lớn hoặc xuất phát từ một hệ sinh thái.

Các diễn biến trên thị trường bất động sản Việt Nam gần đây khiến giá bán có thể giảm sắp tới?

Theo khảo sát của CBRE, tại khu vực trung tâm TP.HCM đã không còn các sản phẩm chung cư ở thị trường sơ cấp có giá dưới 60 triệu đồng/m², xa hơn tại TP Thủ Đức giá bán đã 80-100 triệu đồng/ m², còn mức giá hạng sang đã lên tới 500 triệu đồng/m². Bong bóng địa ốc có xì hơi?

Theo thống kê của CBRE, Savills giai đoạn 2014-2019 nguồn cung căn hộ tại TP.HCM chỉ khoảng 20-35 ngàn đơn vị/năm. Số lượng di dân cơ học tại TP.HCM mỗi năm khoảng 200-300 ngàn người. Vì vậy số sản phẩm chào bán đưa ra thị trường chỉ đáp ứng dưới 10% nhu cầu.

Người mua tập trung ở nhóm đỉnh hình chóp xét theo tháp thu nhập: người có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, người làm việc cho các tập đoàn đa quốc gia, người đi làm đủ lâu tích lũy mua căn nhà đầu tiên, người tỉnh lẻ có điều kiện kinh tế mua nhà cho con về TP.HCM học, người nhận dòng tiền kiều hối, chuyên gia nước ngoài tới Việt Nam làm việc…

Giá bất động sản khó giảm. Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, giám đốc cao cấp của Savills Việt Nam đánh giá chưa kể đến nguyên liệu và chi phí gia tăng, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó tới nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư nên sẽ dẫn đến giá thành tăng.

Trong nhóm nhà phát triển dự án hiện tại không thể không kể nhóm trưởng thành từ hoạt động môi giới như Đất Xanh, Hưng Thịnh, CenGroup… Am hiểu tâm lý người mua, cùng với những ông lớn có thế mạnh về bán hàng như Vinhomes, Novaland… chính họ đã sáng tạo ra nhiều giải pháp thanh toán linh hoạt thúc đẩy thanh khoản thị trường và mô hình sau đó được nhân rộng khiến thị trường thu hút không chỉ những người có nhu cầu thật mà cả những người tiếp cận bất động sản ở góc độ một kênh đầu tư: lướt sóng căn hộ, mua căn nhà thứ hai…

Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield đánh giá thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. “Các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không theo hướng phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn,” bà Trang Bùi nói.

Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 111, tháng 11.2022