Hongkong Land đặt cược vào “biểu tượng mới” ở nam Thượng Hải

Vào thời điểm ít người dám đầu tư vào thị trường bất động sản lao đao của Trung Quốc, CEO Robert Wong của Hongkong Land lại đang đầu tư gấp đôi.

Trong hai năm qua, nhà phát triển bất động sản này đã thực hiện cam kết đầu tư lớn nhất trong lịch sử 133 năm tồn tại, biến khu vực bờ sông phía nam trung tâm thành phố Thượng Hải thành một trung tâm tài chính mới, đồng thời bổ sung các dự án khu dân cư tại một số thành phố của Trung Quốc.

Hồi tháng 2.2020, khi COVID-19 bùng phát ở Trung Quốc và lan rộng ra toàn cầu, công ty đã mua lại khu đất rộng hơn 230.000m² ở Thượng Hải với giá 4,4 tỉ đô la Mỹ, hiện được phát triển với tổng chi phí 8,4 tỉ đô la Mỹ như một phần của dự án liên doanh nói trên.

Đến năm 2021, trong lúc một số nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc bắt đầu tỏ ra căng thẳng về tài chính, Hongkong Land lại mua tám khu dân cư mới để xây dựng các căn nhà từ trung đến cao cấp, tăng danh mục đầu tư tại đại lục lên 35 dự án tại bảy thành phố tính đến tháng 12.2021.

Wong, 61 tuổi, cho biết trong cuộc phỏng vấn độc quyền tại trụ sở chính ở Hong Kong của công ty vào cuối tháng 6.2022: “Không nên bỏ cuộc trước những biến động ngắn hạn. Khi cơ hội đến, chúng ta nên dũng cảm và nắm lấy chúng.”

Trong lúc nhiều đối tác bất động sản gác lại các kế hoạch đầu tư sau khi Bắc Kinh trấn áp việc vay nợ quá mức dẫn đến khủng hoảng nợ, Wong lại tăng gần như gấp đôi các khoản đầu tư của Hongkong Land trên khắp châu Á lên trung bình 3,3 tỉ đô la Mỹ trong hai năm qua từ mức 1,8 tỉ đô la Mỹ trước đại dịch, bao gồm cả việc củng cố danh mục đầu tư cốt lõi của công ty tại Hong Kong và mở rộng sự hiện diện tại Đông Nam Á.

Hongkong Land, viên ngọc quý của tập đoàn châu Á Jardine Matheson (còn gọi là Jardines), đã vượt qua nhiều thử thách trong lịch sử lâu đời của mình. Từ việc tồn tại qua giai đoạn Nhật Bản chiếm đóng Hong Kong trong Thế chiến thứ hai, rồi vượt qua cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 và phát triển hơn nữa, công ty đã giúp định hình đường chân trời nổi tiếng của thành phố và biến Central thành một trong những khu kinh doanh uy tín nhất thế giới.

Công ty niêm yết tại Singapore này thường tìm ra được hướng đi tích cực trong thời kỳ kinh tế đen tối. Tòa nhà Exchange Square của công ty, nơi đặt văn phòng của sở Giao dịch chứng khoán Hong Kong cũng như các ngân hàng và công ty luật toàn cầu, đã khai trương trong giai đoạn sụp đổ của thị trường chứng khoán Hong Kong vào những năm 1980.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, Hongkong Land tận dụng lợi thế về giá cả xuống thấp để mua lại nhiều địa điểm ở Đông Nam Á, trở thành nhà phát triển bất động sản lớn trong khu vực. Tuy nhiên, với sự sụt giảm kéo dài của thị trường bất động sản Trung Quốc đại lục và làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu trong nước như China Evergrande Group và Sunac China Holdings, cùng tình trạng không gian trống ngày càng tăng ở Hong Kong trong bối cảnh các lệnh hạn chế khắt khe chống COVID-19, Hongkong Land một lần nữa phải đối mặt với sóng gió.

Wong – người gia nhập công ty năm 1985 sau khi tốt nghiệp đại học Bách khoa Hong Kong với vị trí nhân viên khảo sát và đã thăng chức thành CEO sáu năm trước – nổi tiếng nhờ nắm bắt cơ hội và đi đúng hướng trong bối cảnh khủng hoảng. Vào đầu thiên niên kỷ, giữa cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và dịch SARS năm 2003, ông bắt đầu gây dựng lại từ đầu mảng kinh doanh bất động sản nhà ở của Hongkong Land – vốn bị công ty từ bỏ vào những năm 1980.

Dự án đầu tiên của ông, tái phát triển khu chung cư cũ ở Hong Kong mang tên Lai Sing Court, có khởi đầu không mấy suôn sẻ. Sau khi Wong dành hơn hai năm rưỡi để thuyết phục ít nhất 90% chủ nhà đồng ý bán tập thể và vượt qua phản đối của chính quyền để nới lỏng giới hạn chiều cao tòa nhà, SARS đã làm sụp đổ thị trường bất động sản Hong Kong.

Charles Ng, một trong những chủ nhà của Lai Sing Court, nhớ lại rằng Wong vẫn tôn trọng các cam kết của mình – mặc dù lẽ ra ông đã có thể cố gắng thương lượng lại – và thúc đẩy quá trình tái phát triển bất chấp kinh tế suy thoái vào thời điểm đó khiến dự án trở nên không kinh tế. Hongkong Land cuối cùng đã kiếm được khoản lợi nhuận khoảng 300 triệu đô la Mỹ từ khu phức hợp này, được đổi tên thành Serenade.

Wong một lần nữa tự tin rằng các khoản đầu tư của Hongkong Land vào Trung Quốc đại lục và các biện pháp nâng cao sức hấp dẫn của danh mục đầu tư tại Hong Kong trong bối cảnh thị trường không chắc chắn hiện nay sẽ mang lại kết quả tốt. Lợi nhuận và hiệu suất cổ phiếu của công ty phản ánh sự lạc quan của ông.

Theo báo cáo lợi nhuận mới nhất của Hongkong Land, trong nửa đầu năm 2022, doanh thu tăng 0,9% so với một năm trước đó lên 894 triệu đô la Mỹ, mặc dù doanh thu từ các hợp đồng ở đại lục giảm 69% xuống còn 419 triệu đô la Mỹ và thu về lợi nhuận ròng 292 triệu đô la Mỹ so với khoản lỗ ròng 865 triệu đô la Mỹ một năm trước.

Lợi nhuận cơ bản, thước đo thu nhập từ các hoạt động kinh doanh đang diễn ra, tăng 8% lên 425 triệu đô la Mỹ, nhưng công ty dự kiến con số này sẽ giảm “đáng kể” cho cả năm do tình trạng chậm trễ xây dựng liên quan đến đại dịch. Cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản này tăng khoảng 15% trong 12 tháng qua tính đến ngày 25.8.2022, so với mức giảm lần lượt là 26% và 30% của các đối thủ Henderson Land và New World Development, và mức giảm hơn 21% của chỉ số chuẩn Hang Seng.

Wong tin rằng dự án liên doanh Thượng Hải – trong đó công ty nắm giữ 43%, ngoài ra còn có một nhà đầu tư ở đại lục và một tổ chức chuyên trách của chính phủ cùng tham gia – sở hữu những yếu tố làm nên thành công. Dự án sẽ có tổng diện tích sàn 1,1 triệu m², tương đương với khoảng 110 lô ở phố Manhattan, dọc theo bờ sông West Bund.

Theo các bài thuyết trình của công ty và Wong, trên khu đất này sẽ xây dựng được 650.000m² văn phòng hạng A, 230.000 m² mặt bằng bán lẻ sang trọng, 1.700 căn hộ cao cấp và căn hộ dịch vụ, hai khách sạn năm sao, một trung tâm triển lãm và hội nghị, và 1,4km bờ sông với không gian xanh.

Wong nói: “Nếu chúng tôi không mua lại, có lẽ khu đó đã được chia thành các lô đất và bán cho những người khác nhau. Cơ hội sẽ vĩnh viễn mất đi, bất kể sau này có thể được trả bao nhiêu tiền đi nữa. Bây giờ nhìn lại, đó hoàn toàn là một quyết định đúng đắn.” Wong cho biết thêm, khoản đặt cược này của Hongkong Land đang cho thấy dấu hiệu thành công khi một số công ty và thương hiệu bán lẻ đưa dự án này vào kế hoạch phát triển của họ trong 3-5 năm tới.

Nhà phân tích Oscar Chung của S&P Global Ratings dự đoán rằng dự án sẽ bắt đầu đóng góp vào dòng tiền của Hongkong Land trong năm 2022 và 2023, khi bắt đầu bán trước mảng nhà ở dân cư. Chung cho biết: “Mặc dù đại dịch vẫn là điều không chắc chắn trong tương lai gần, nhưng chúng tôi nghĩ rằng dự án West Bund có vị thế thuận lợi ở Thượng Hải.”

Dữ liệu cho thấy nền kinh tế Thượng Hải giảm gần 14% trong quý 2.2022 và doanh số bán lẻ giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái, khi chính sách zero COVID của Trung Quốc buộc khu vực trung tâm thương mại này phải phong tỏa từ cuối tháng ba đến cuối tháng 5.2022.

Cuối tháng 7.2022, chính phủ Trung Quốc đã tái khẳng định cam kết ngăn chặn các đợt bùng phát trong tương lai thông qua việc xét nghiệm hàng loạt và hạn chế đi lại, bất chấp việc nước này ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế yếu nhất trong hơn hai năm.

Wong cho biết, chiến lược chỉ tập trung vào bảy thành phố Trung Quốc – bao gồm Trùng Khánh, Thượng Hải và Nam Kinh – và xây dựng những ngôi nhà chất lượng, đã giúp Hongkong Land không rơi vào khó khăn. “Các động lực thị trường ở Trung Quốc đang thay đổi.

Trước đây, bạn chỉ cần có gan hành động vì dù sao đi nữa, quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng cứu được bạn,” ông nói. “Nhưng khi quá trình đô thị hóa chậm lại, bạn cần phải làm đúng vì ngày nay mọi người đang cần tìm kiếm chất lượng.”

Mặc dù dự án Thượng Hải làm tăng nợ của nhà phát triển bất động sản này trong những năm gần đây, nhưng đòn bẩy vẫn tương đối thấp. Nợ ròng của Hongkong Land ở mức 6,1 tỉ đô la Mỹ vào ngày 30.6.2022, tăng từ 5,1 tỉ đô la Mỹ vào cuối năm 2021 và 4,6 tỉ đô la Mỹ vào cuối năm 2020, do công ty tăng các khoản vay để mua đất, doanh số bán trước thấp hơn khiến lượng tiền mặt giảm và mua lại cổ phiếu.

Mặc dù nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tăng lên 18% từ mức 15% vào cuối năm ngoái, nhưng con số này chỉ bằng một phần nhỏ so với tỉ lệ 177% của Evergrande theo ước tính của JPMorgan. Cả Moody’s và S&P đều duy trì xếp hạng tín nhiệm của Hongkong Land lần lượt là A3 và A.

Hongkong Land cũng đang củng cố vị thế của mình ở Đông Nam Á, đặc biệt là Singapore, nơi công ty đồng phát triển Marina Bay Financial Center và One Raffles Quay. Năm 2021, công ty mua lại ba lô đất dân cư mới ở đảo quốc này, và sẽ đồng phát triển với City Developments của tỉ phú Kwek Leng Beng.

Các dự án này nằm trong số 18 dự án đang phát triển của Hongkong Land ở Đông Nam Á, bao gồm một khu căn hộ cao cấp do chi nhánh Astra International của Jardines phát triển tại Indonesia.

Tại Hong Kong, nơi chiếm đến 67% lượng bất động sản của công ty và đóng góp 49% lợi nhuận cơ bản vào năm 2021, Hongkong Land đã giảm tối đa không gian trống tại thời điểm số lượng văn phòng trống đang tăng vọt.

Theo báo cáo của công ty dịch vụ bất động sản Colliers vào tháng 7.2022, dự kiến tỉ lệ văn phòng trống chung của thành phố sẽ tăng lên 13,5% vào cuối năm 2022 từ 10,9% và 11,2% trong quý đầu tiên và quý hai của năm, do nguồn cung mới xuất hiện trên thị trường và nhu cầu cho thuê giảm.

Các dự án phát triển mới bao gồm hai khu văn phòng cao cấp do CK Asset của tỉ phú Lý Gia Thành và Henderson Land của tỉ phú Lý Triệu Cơ xây dựng, cách khu thương mại của Hongkong Land ở Central vài lô, dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động vào năm tới.

Hongkong Land đã làm mới danh mục đầu tư lâu đời của mình ở Central bằng cách khai trương không gian làm việc linh hoạt và biến các tầng hầm thành các khu ẩm thực hiện đại và cửa hàng pop-up (cửa hàng mở ra trong thời gian ngắn).

Theo báo cáo thu nhập mới nhất của công ty, tỉ lệ không gian trống tăng lên 5,1% vào cuối tháng 6.2022 từ 4,9% sáu tháng trước đó. Nhà phân tích Ricky Tsang của S&P cho biết, con số này thấp hơn mức trung bình chung 7,9% ở khu Central và phản ánh khả năng phục hồi của danh mục đầu tư.

Wong cho rằng công ty có tỉ lệ không gian trống tương đối thấp nhờ khả năng giữ chân những khách thuê lớn nhất và đảm bảo chất lượng trong bối cảnh giá thuê văn phòng giảm. 30 khách thuê hàng đầu chiếm gần một nửa danh mục văn phòng của Hongkong Land tại Central có thời hạn thuê trung bình 5,6 năm tính đến tháng 6.2022.

Các khách hàng thuê văn phòng chính của công ty bao gồm JPMorgan, KPMG, Mayer Brown, PwC và sở Giao dịch chứng khoán Hong Kong. Về mảng bán lẻ, Hongkong Land có khách thuê gồm Giorgio Armani, Hermès, LVMH và các nhãn hàng khác.

Các lệnh hạn chế đi lại kéo dài của Hong Kong và các cuộc biểu tình có nguy cơ làm giảm vị thế trung tâm tài chính toàn cầu của thành phố này và tình hình bất động sản của đại lục ngày càng trầm trọng. Nhưng Wong vẫn lạc quan với hai thị trường quan trọng nhất của công ty.

Ông tin những nỗ lực của chính phủ Trung Quốc trong việc giảm bớt nợ cho các nhà phát triển bất động sản đại lục sẽ giúp khôi phục tình trạng lâu dài của lĩnh vực này và tạo ra những cơ hội mới. Wong nói: “Mặc dù chúng ta cần phải thận trọng trong những thời điểm khó khăn, nhưng chúng ta không nên quá bảo thủ. Chúng ta vẫn nên tìm kiếm và khám phá các cơ hội. Đi kèm với khủng hoảng là cơ hội.”            

Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 111, tháng 11.2022

Biên dịch: Quỳnh Anh