Tiếp quản gia nghiệp tỉ phú

Bobby Hiranandani đang nỗ lực tăng tốc để hoàn thành dự án sang trọng nhất của doanh nghiệp Royal Group của gia đình mình, Raffles Sentosa Resort & Spa ở Singapore.

Sau một năm trì hoãn do gián đoạn chuỗi cung ứng, thiếu hụt nhân lực trong bối cảnh đại dịch COVID-19 và chi phí bị đội lên, khu bất động sản toàn bộ là biệt thự này dự kiến sẽ đón những vị khách đầu tiên vào đầu năm 2024.

Khu nghỉ dưỡng sang trọng là một trong ba dự án trọng điểm do con trai 36 tuổi của tỉ phú Asok Kumar Hiranandani lãnh đạo, cũng là dự án kiểm chứng năng lực của anh trong việc lèo lái thành công đế chế bất động sản rộng lớn của gia đình.

Tháng 12 năm ngoái, Royal Group đã mua lại trung tâm bán lẻ lâu đời trong một khu dân cư cao cấp gần phố mua sắm Orchard. Hai cha con Hiranandani dự định đồng thời tái phát triển nơi này và trụ sở chính của tập đoàn tại Raffles Place, ngay giữa khu vực trung tâm thương mại của Singapore.

Với chi phí ước tính hơn 900 triệu đô la Singapore (675 triệu đô la Mỹ), ba dự án này sẽ cải tạo các khu bất động sản của tập đoàn bao gồm sáu khách sạn ở Singapore và Malaysia, không gian văn phòng cao cấp ở Raffles Place với tòa nhà Royal Group 19 tầng, cùng nhiều đơn vị bán lẻ, văn phòng và nhà ở tại các địa điểm cao cấp như trung tâm mua sắm phố Orchard và khu vực trung tâm thành phố Marina Bay.

Mặc dù một vài kế hoạch tái phát triển vẫn còn đang trong giai đoạn bản vẽ, nhưng những dự án này đã đưa Bobby vào vị thế lãnh đạo vững chắc khi ông Asok, 68 tuổi, dần dần lùi về sau.

Bobby, đồng chủ tịch của Royal Group, cho biết: “Chúng tôi vẫn thường bàn về công việc kinh doanh của gia đình trên bàn ăn. Vì vậy, việc một ngày nào đó tôi sẽ ngồi vào ghế lãnh đạo không phải là chuyện gây ngạc nhiên. Tôi đã chuẩn bị cho việc này từ rất lâu trước khi bước chân vào văn phòng. Bố tôi đã chuẩn bị cho tôi từ khi tôi còn là một đứa trẻ.”

Bobby được đào tạo từ nhỏ để đảm nhận quyền lãnh đạo từ cha mình, trong khi chị gái của anh, Dimple Hiranandani Aswani, ngồi trong hội đồng quản trị của công ty và tập trung vào hoạt động từ thiện. Để chuẩn bị cho vai trò của mình, Bobby không học đại học mà theo học trường Ngee Ann Polytechnic để lấy bằng về xây dựng và phát triển bất động sản vào năm 2007.

Năm tiếp theo, trong khi hoàn thành nghĩa vụ quân sự bắt buộc tại Singapore, anh giám sát việc hoàn thành khách sạn Park Regis Singapore gồm 202 phòng ở Clarke Quay, gần Raffles Place, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra.

Bobby nhớ lại: “Nhiều công trường đã ngừng hoạt động, nhưng chúng tôi vẫn tiếp tục và hoàn thành dự án vào năm 2009.” Bất động sản được bán vào năm 2010 với giá 240 triệu đô la Singapore (179,3 triệu đô la Mỹ), mang lại cho Royal Group khoản lãi đặc biệt 70 triệu đô la Singapore (52,2 triệu đô la Mỹ).

Năm tiếp theo, Bobby lãnh đạo quá trình tái phát triển tòa nhà TAS ở khu vực trung tâm kinh tế tài chính (CBD) – công trình di sản xây dựng theo phong cách tân cổ điển những năm 1920, từng là tòa nhà trụ sở của công ty Điện báo mở rộng miền Đông và cơ quan Viễn thông Singapore – thành khách sạn sang trọng So Sofitel Singapore với 134 phòng.

Bất động sản này đã sinh lời trong vòng vài tháng sau khi khai trương vào tháng 5.2014, vào năm ngoái được bán cho Viva Land của Việt Nam với giá 240 triệu đô la Singapore (179,3 triệu đô la Mỹ), lập mức giá kỷ lục 1,8 triệu đô la Singapore (1,3 triệu đô la Mỹ) cho mỗi phòng ở Singapore và được đổi tên thành Hotel Telegraph.

hững giao dịch như vậy thể hiện rõ chiến lược kinh doanh của cha con Hiranandani: mua, phát triển nhanh các bất động sản có giá trị cao và bán chúng để kiếm lời. Robert Hecker, giám đốc điều hành công ty tư vấn khách sạn Horwath HTL châu Á – Thái Bình Dương cho biết: “Họ là những nhà đầu tư bất động sản khá hiểu biết. Họ mua, cải tạo và bán đi với mức giá lời. Đó là cách thu lợi nhanh hơn nhiều.”

Vào tháng 10.2019, họ bán khách sạn Darby Park Executive Suites cho công ty Invictus Developments của tỉ phú Indonesia Bachtiar Karim với giá 160 triệu đô la Singapore (119,5 triệu đô la Mỹ), chỉ vài tháng sau khi mua bất động sản này từ Sime Darby với giá 93 triệu đô la Singapore (69,5 triệu đô la Mỹ).

Sau đó, Invictus tiến hành cải tạo khách sạn nằm cạnh Shangri-La Singapore, thành khách sạn The Standard gồm 143 phòng khai trương trong năm nay.

Royal Group thu về hơn 800 triệu đô la Singapore (597,7 triệu đô la Mỹ) từ việc bán ít nhất năm dự án khách sạn trong mười năm qua, bỏ túi khoản lãi đặc biệt hơn 300 triệu đô la Singapore (hơn 224 triệu đô la Mỹ) và tái đầu tư tiền mặt vào các dự án mới.

Điều đó đã giúp ông Asok Hiranandani tăng giá trị tài sản ròng của mình lên 1,7 tỉ đô la Mỹ từ 910 triệu đô la Mỹ vào năm 2012, thời điểm ông vào danh sách 50 người giàu nhất Singapore sau khi phân chia gia sản với anh trai mình, Raj Kumar.

“Chúng tôi không gắn bó tình cảm với các dự án của mình,” Asok, chủ tịch của Royal Group, giải thích. “Chúng tôi là công ty quản lý tài sản. Chúng tôi cần đưa những dòng vốn mới vào việc kinh doanh. Cứ sau năm năm, sẽ có một kế hoạch kiếm tiền từ tài sản để mang lại nguồn vốn mới.”

Ngược lại, Raj và con trai ông, Kishin – người có tài sản ròng trị giá ba tỉ đô la Mỹ và điều hành hai doanh nghiệp bất động sản Royal Holdings, RB Capital từ tòa nhà văn phòng ở Raffles Place và từ một tòa tháp khác mà họ sở hữu bên kia sông Singapore – đã và đang đều đặn tích lũy tài sản, chẳng hạn như khách sạn năm sao Intercontinental Singapore Robertson Quay.

Anh em nhà Hiranandani không làm việc cùng nhau kể từ khi phân chia gia sản, nhưng Asok nói rằng họ thường xuyên cùng ăn trưa hoặc ăn tối. Ông nói: “Chúng tôi vẫn ở bên nhau vì là gia đình nhưng tách biệt khi điều hành công việc kinh doanh của mình.”

Vijay Natarajan, nhà phân tích tại RHB Capital ở Singapore, cho rằng chiến lược chuyển đổi tài sản để tạo ra lợi nhuận nhanh hơn của Royal Group là phương pháp không phổ biến với châu Á, nơi các công ty tương tự thường áp dụng chiến lược vì lợi ích lâu dài.

Natarajan nói: “Royal Group có kinh nghiệm quay vòng tài sản, do đó chiến lược gia tăng giá trị có thể tiếp tục mang lại hiệu quả tốt, miễn là họ nắm rõ thị trường và xác định thời điểm thích hợp cũng như không sử dụng quá nhiều đòn bẩy,” Natarajan nói.

Asok cho biết Royal Group có khoản nợ thấp hơn hầu hết các nhà phát triển được niêm yết công khai vì công ty tài trợ cho hầu hết các dự án của mình bằng tiền thu được từ việc bán tài sản và thu nhập cho thuê từ khách sạn, văn phòng và bất động sản bán lẻ.

Công ty cho biết nợ của họ chiếm chưa đến 25% tổng tài sản tính đến tháng 12.2022. Mức trung bình theo hồ sơ chứng khoán mới nhất của các nhà phát triển niêm yết tại Singapore là 31%, dữ liệu do Forbes Asia tổng hợp.

Tương lai, Asok dự kiến mức tăng trưởng khiêm tốn của tài sản do công ty quản lý là từ 5-7%/ năm. “Chúng tôi đã đi một chặng đường dài và tạo ra giá trị thực sự tốt cho tập đoàn,” ông nói. “Chúng tôi không cần chấp nhận rủi ro. Chúng tôi có thể phát triển từ từ.”

Mặc dù chưa ấn định mốc thời gian sẽ nghỉ hưu và chính thức trao lại quyền cho con trai, nhưng Asok đang để Bobby lãnh đạo các dự án của Royal Group, trong đó quan trọng nhất là Raffles Sentosa.

Quá trình phát triển bắt đầu vào năm 2019, nhưng đại dịch đã làm gián đoạn công việc và làm tăng chi phí xây dựng của dự án từ 180 triệu đô la Singapore (134,4 triệu đô la Mỹ) lên hơn 200 triệu đô la Singapore (149,2 triệu đô la Mỹ). “Raffles Sentosa sẽ rất nổi bật khi được khai trương,” ông cho biết.

Với nhu cầu đi lại dần phục hồi sau đại dịch, các khách sạn đang có lợi thế. Lượng du khách đến Singapore tăng gần 20 lần lên 6,3 triệu vào năm 2022, nâng tỉ lệ lấp đầy của các khách sạn lên khoảng 79% và giá phòng một đêm trung bình tăng 28% lên 286 đô la Singapore (213,59 đô la Mỹ) vào tháng 12.2022, mức cao nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Sự phục hồi dự kiến sẽ tiếp tục trong năm nay, và tổng cục Du lịch Singapore (STB) dự báo lượng du khách sẽ tăng hơn gấp đôi lên 14 triệu lượt khách, nhưng vẫn thấp hơn mức cao nhất trước đại dịch là 19 triệu lượt, đạt được vào năm 2019.

Chuỗi khách sạn Accor của Pháp, tập đoàn vận hành khách sạn Sofitel Singapore Sentosa của Royal Group và cũng sẽ điều hành Raffles Sentosa, cho biết mức giá khởi điểm của Raffles Sentosa sẽ từ hơn 1.000 đô la Singapore (745 đô la Mỹ) một đêm cho các biệt thự nhỏ nhất.

Mức giá này cũng tương đương với các biệt thự gần đó của Capella Hotel Group, thuộc sở hữu của Pontiac Land của gia đình tỉ phú Kwee. Hecker của công ty Horwath HTL cho biết: “Khách sạn này có thể sẽ hoạt động tốt vì Capella đã chứng minh rằng mức giá cao đó vẫn được chấp nhận.”

Group kỳ vọng Raffles Sentosa, cùng với các tài sản hiện có tại Singapore và Malaysia, sẽ giúp tăng doanh thu của công ty từ mức 200 triệu đô la Singapore (149,2 triệu đô la Mỹ) dự kiến trong năm nay lên hơn 300 triệu đô la Singapore (hơn 224 triệu đô la Mỹ) vào năm 2025.

Khi hoàn tất những công đoạn cuối cùng cho Raffles Sentosa, Bobby cũng đồng thời tiến hành các bước chuẩn bị cho đề xuất tái phát triển thương vụ mua lại mới nhất của tập đoàn: Ming Arcade trên phố Cuscaden, ở vị trí đắc địa gần phố Orchard.

Vào tháng 12.2022, Royal Group đã mua bất động sản cũ gần phố Orchard với giá 172 triệu đô la Singapore (128,4 triệu đô la Mỹ), đánh bại một số công ty có tiếng khác tham gia đấu thầu và lập mức giá kỷ lục 3.125 đô la Singapore (2.333 đô la Mỹ) trên mỗi ft2 (tức là 25.113 đô la Mỹ trên mỗi m²) diện tích được phép xây dựng đối với bất động sản thương mại ở đảo quốc sư tử.

“Khi tìm thấy bất động sản mình muốn và có khả năng, bạn nên mua, dù là ở mức cao hơn giá thị trường, rồi hãy vững tin vượt qua suy thoái và khiến nó sinh lời trở lại,” Bobby nói. “Bạn chẳng bao giờ có thể biết trước được thị trường.”

Hecker cho biết, việc trả giá cao cho các bất động sản hàng đầu của Singapore là điều hợp lý, vì đảo quốc này được coi là nơi trú ẩn an toàn cũng như mang lại cơ hội tăng trưởng cho các nhà đầu tư quốc tế.

Đảo quốc này là thị trường bất động sản lớn duy nhất ở châu Á – Thái Bình Dương thu hút vốn đầu tư gia tăng vào năm 2022, với giao dịch tăng 53% lên hơn 14 tỉ đô la Mỹ, theo báo cáo được công bố vào tháng 1.2023 của nhà tư vấn bất động sản JLL.

Ming Arcade là một trong hai trung tâm mua sắm hiếm hoi được bán ở khu vực lân cận phố Orchard vào năm 2022. Công ty bất động sản Pacific Eagle của tỉ phú Indonesia Sukanto Tanoto đã mua trung tâm mua sắm Tanglin gần đó với giá 868 triệu đô la Singapore (648,2 triệu đô la Mỹ) vào tháng 2.2022.

Được xây dựng hơn 40 năm trước, cả hai tòa nhà này dự kiến sẽ bị phá bỏ và tái phát triển khi chính phủ tìm cách chuyển đổi khu vực mua sắm cao cấp của thành phố – nơi không có tòa nhà thương mại mới nào được xây dựng trong hai thập niên qua – thành điểm đến du lịch đô thị xanh, phù hợp với người đi bộ.

Bobby rất hào hứng với triển vọng tái phát triển Ming Arcade thành một khách sạn cổ điển hoặc một khu phức hợp văn phòng và bán lẻ hạng A. Dù các kế hoạch chưa được hoàn thiện, nhưng anh ước tính dự án sẽ tiêu tốn tới 55 triệu đô la Singapore (41 triệu đô la Mỹ) để phát triển.

“Phố Cuscaden có nhóm chủ sở hữu rất đặc biệt,” Bobby chia sẻ. “Cần phải làm điều phù hợp với con phố này,” anh nói thêm, lưu ý rằng bất động sản này liền kề với khách sạn Orchard Rendezvous, thuộc sở hữu của Far East Organization của anh em tỉ phú Robert và Philip Ng, và bên kia đường là HPL House của ông lớn ngành khách sạn Ong Beng Seng (xem bản đồ).

Ngoài Raffles Sentosa và Ming Arcade, Bobby cũng đang tập trung cho dự án có thể được xem là lớn nhất của mình: tái phát triển trụ sở của Royal Group tại đường Three Phillip, cùng với tòa nhà ở đường One Phillip liền kề mà công ty cũng đang sở hữu, với chi phí dự kiến hơn 500 triệu đô la Singapore (373,3 triệu đô la Mỹ).

Được đích thân ông Asok thiết kế, tòa nhà trụ sở sang trọng mang đậm nét truyền thống và trông không thay đổi so với lần gần nhất Forbes Asia lên bài về gia đình Hiranandani vào năm 2014.

Văn phòng trang trí màu đen và vàng với đèn chùm Ý, tranh Hà Lan và hai tác phẩm điêu khắc ngựa giống có kích thước như thật, là năm tuổi của Asok theo 12 con giáp. “Chúng tôi rất bảo thủ,” Asok nói khi đi qua khu tiếp tân, nơi treo chân dung của cha mẹ ông, những người di cư từ Ấn Độ vào năm 1947.

Cha ông, Naraindas, khi đó đã thành lập công ty buôn bán hàng may mặc bằng lụa nhỏ mà Asok và Raj cùng phát triển thành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vào những năm 1980.

Tricia Song, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực Đông Nam Á của công ty tư vấn bất động sản CBRE, cho biết qua email rằng đề xuất cải tổ là điều phù hợp đối với Royal Group trong thời điểm này, vì hiện không có nhiều tòa nhà văn phòng mới ở Singapore và nhu cầu không gian văn phòng vẫn ổn định ngay cả khi ngày càng có nhiều công ty chấp nhận các cơ chế làm việc hỗn hợp. Theo CBRE, diện tích văn phòng cho thuê đã tăng hơn ba lần lên hơn 92 ngàn m² vào năm 2022 so với một năm trước đó.

Mặc dù các kế hoạch vẫn đang được tiến hành, Bobby cho biết việc hợp nhất trụ sở chính của công ty với tòa nhà liền kề ở đường One Phillip sẽ cho phép công ty xây dựng tòa nhà văn phòng cao tầng hạng A với tổng diện tích sàn hơn 27 ngàn m², nhiều hơn khoảng 66% so với diện tích hiện tại của cả hai tòa nhà cộng lại. “Chúng tôi đang sở hữu mảnh đất có vị thế tốt,” Asok nói. “Nơi đó mang lại nhiều giá trị hơn nữa.”

————————————–

Biên dịch: Quỳnh Anh

Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 118, tháng 6.2023