Thị trường đã khó khăn, kiểm soát dòng vốn càng làm khó khăn thêm

Forbes Việt Nam có cuộc trao đổi với bà Dương Thùy Dung – giám đốc điều hành CBRE Việt Nam; ông Sử Ngọc Khương – giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam và bà Trang Bùi – CEO Cushman & Wakefield Việt Nam (ảnh từ trái sang), về các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện tại (ảnh từ trái sang).

Forbes Việt Nam: Xin các chuyên gia chấm phá những những diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong ba quý đầu năm 2022?

Sử Ngọc Khương: Trong chín tháng đầu năm nay, có thể thấy các phân khúc bất động sản như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch. Báo cáo quý 3.2022 của Savills cũng cho thấy những chỉ số đáng lạc quan ở từng phân khúc thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực đóng góp 3,58% GDP nền kinh tế trong năm nay.

Nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials và các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân, Chính phủ và hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà.

Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua là sản phẩm mới đang có xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương vừa có thể dành cho người làm việc ở TP.HCM hay Hà Nội. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này.

Trang Bùi: Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, lượng cung mới tại các dự án căn hộ trong ba quý đầu năm 2022 đạt hơn 15.900 sản phẩm tại TP.HCM và 10 ngàn căn tại Hà Nội; giao dịch đạt xấp xỉ 15.500 căn tại TP.HCM và 12.100 căn tại Hà Nội. Giá bán căn hộ sơ cấp liên tục tăng và đạt 2.800 đô la Mỹ/m² tại TP.HCM và 1.900 đô la Mỹ/m² tại Hà Nội. Trong ba tháng cuối năm, thị trường bất động sản sẽ trải qua giai đoạn tái cân bằng. Giá bán căn hộ sẽ chịu áp lực tăng do chi phí xây dựng tăng, giá đất tăng, tình hình lạm phát, chênh lệch giữa nhu cầu cao so với nguồn cung mới hạn chế.

Việc bỏ quy định về khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và dự thảo sửa đổi luật Đất đai năm 2013 được dự báo sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Các nhà phát triển bất động sản phải tính toán lại chi phí phát triển và điều này có thể sẽ ảnh hưởng đến giá bán.

Dương Thùy Dung: Ba quý đầu năm 2022 tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm về tổng nguồn cung căn hộ cũng như bất động sản liền thổ, nguồn cung trên thị trường cũng chỉ đến từ số ít siêu dự án của các chủ đầu tư lớn. Điều này làm cho mức giá bán trung bình ngày càng cao, những phân khúc  căn hộ bình dân cũng như tầm trung đang dần biến mất khỏi thị trường.

Đối với thị trường bất động sản liền thổ, giá của thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng, tuy nhiên tính thanh khoản lại không cao nên đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng một số nhà đầu tư điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng. Nhu cầu mua nhà vẫn ở mức ổn định, kể cả thời điểm trong và sau dịch. Các dự án mở bán mới đều có mức hấp thụ tương đối tốt.

Forbes Việt Nam: Những nhân tố chính nào tác động khiến thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng, rơi vào trạng thái khó khăn nhất trong nhiều năm qua?

Sử Ngọc Khương: Nhìn nhận thực tế rằng bức tranh hồi phục không chỉ những gam màu sáng. Thị trường đối mặt với một số khó khăn. Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Thứ hai là về góc độ tài chính, bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng, việc kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao. Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài ảnh hưởng tới nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư. Thứ tư là quỹ đất phát triển dự án hạn chế, ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới.

Trang Bùi: Trong chín tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến trạng thái thanh khoản èo uột. Đặc biệt, dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản chậm lại, cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ. Kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn. Các nhà đầu tư lo lắng trước những tác động của viễn cảnh suy thoái kinh tế cận kề, đồng thời cũng có xu hướng giữ tiền mặt và trở nên thận trọng hơn.

Tuy nhiên, đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý nhà nước. Nổi bật có thể kể đến việc cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp; bổ sung nhiều đề án, kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cả từ trung ương, các địa phương và doanh nghiệp…

Dương Thùy Dung: Các quy trình liên quan tới việc cấp phép xây dựng và cấp phép bán nhà mặc dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất nhiều bất cập và hạn chế, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mất nhiều thời gian chờ đợi. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung trên thị trường bị giảm đáng kể.

Vấn đề mất cân đối giữa cung và cầu vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm gần đây khi giá nhà đã quá cao so với khả năng chi trả của phần đông người mua.

Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Trong quý 3.2022, sự biến động của một số chủ đầu tư lớn cũng làm ảnh hưởng tới tâm lý chung của các nhà đầu tư.

Forbes Việt Nam: Thị trường Việt Nam năm qua xuất hiện những sản phẩm xa xỉ với giá bán 500 triệu/m² trong khi những căn hộ giá trung bình ngày càng ít dần, thậm chí biến mất ở trung tâm Hà Nội và TP.HCM. Tại sao có sự phát triển mất cân đối này?

Sử Ngọc Khương: Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư có tiềm lực với quỹ đất trung tâm đang tận dụng để phát triển các dự án xứng tầm với vị trí của TP.HCM và Hà Nội so với các đô thị lớn trong khu vực. Giá bán ở mức cao và không dành cho số đông.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận khách quan rằng số lượng các sản phẩm ở phân khúc này không nhiều nên không thể so sánh các nguồn cung phân khúc hạng sang này với các sản phẩm hạng C.

Nhìn vào các báo cáo của Savills trong ba quý đầu năm, có thể thấy nguồn cung hạng A chỉ chiếm tỉ lệ rất nhỏ so với hạng C, và phân khúc hạng B vẫn dẫn đầu về nguồn cung mới cho thị trường.

Thị trường bất động sản của chúng ta vẫn còn những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý. Do đó, để nguồn cung hạng C được cải thiện cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này dù biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp.

Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận như Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Trang Bùi: Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam, xét về rổ hàng nguồn cung tại TP.HCM và Hà Nội thì căn hộ có giá bán 500 triệu/m² chỉ chiếm 0,01%, tập trung ở những khu vực trung tâm hoặc có vị trí đắc địa, dành cho lượng người có thu nhập cao. Trong khi đó, những căn hộ giá trung bình (có giá dưới 40 triệu đồng/m²) chiếm 24%. Trong vòng năm năm qua, chúng tôi vẫn ghi nhận mức tăng giá sơ cấp là 15%/năm tại TP.HCM và 12%/năm tại Hà Nội vì quỹ đất phát triển ngày càng hạn hẹp và giá xây dựng tăng, dẫn đến khoảng cách chênh lệch ngày càng gia tăng giữa thu nhập bình quân và giá bất động sản.

Dương Thùy Dung: Với phân khúc bất động sản hạng sang, giá bình quân hiện nay ở các thành phố lớn đang duy trì ở mức cao. Các sản phẩm thuộc phân khúc này thường được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, có vị trí đắc địa, nằm tại trung tâm hoặc rất gần trung tâm, có hạ tầng giao thông thuận lợi.

Với quỹ đất ngày càng hạn chế, cộng thêm số dự án chào bán mới bị ảnh hưởng từ vấn đề pháp lý, mặt bằng giá của phân khúc này vẫn duy trì ở mức cao. Kinh tế Việt Nam ổn định và tỉ lệ giới trung lưu đang tăng lên tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản hạng sang duy trì tăng trưởng ổn định. Mức giá cao đi liền với những sản phẩm đầy đủ tiện ích có thể thu hút tệp khách nhất định nhờ tâm lý chú trọng nâng cao chất lượng môi trường và đẳng cấp sống.

Forbes Việt Nam: Ngược lại, năm 2022 cũng chứng kiến nhiều nhà phát triển lớn tuyên bố phát triển nhà ở xã hội. Thị trường có thể kỳ vọng gì từ xu hướng này?

Sử Ngọc Khương: Việc nhiều đơn vị phát triển bất động sản bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội là một động thái rất tích cực và đáng mừng, thể hiện trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với xã hội. Ở góc độ khác, chúng ta cũng phải đặt ra câu hỏi liệu phân khúc nhà ở xã hội có đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho các doanh nghiệp, trong khi vấn đề nguồn vốn và quỹ đất sạch vẫn còn là thách thức lớn. Để sản phẩm nhà ở xã hội thực sự đến được với người dân, một trong những nhiệm vụ quan trọng của nhà nước là tạo quỹ đất sạch, không vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp yên tâm phát triển dự án.

Trang Bùi: Những chủ đầu tư danh tiếng như Vingroup, Novaland, Sun Group, Hưng Thịnh, Nam Long cùng chung sức quan tâm phát triển nhà ở xã hội như một trọng tâm chiến lược phát triển trong thời gian tới là hướng đi đúng và là những tín hiệu hết sức tích cực cho sự phát triển thị trường.

Điều này giúp giảm bớt áp lực cho phân khúc nhà ở thương mại bình dân, có thể kỳ vọng chất lượng các dự án nhà ở xã hội được nâng cao. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội đến đúng người, đúng đối tượng, đáp ứng nhu cầu của đông đảo công nhân và người lao động còn cần thời gian, công sức và kế hoạch thực hiện cụ thể.

Dương Thùy Dung: Đây là một tín hiệu tích cực vì sản phẩm nhà ở này có nhu cầu cao, hướng đến đối tượng người thu nhập thấp và công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung và chất lượng các sản phẩm này còn hạn chế. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn đã có kinh nghiệm và tên tuổi trên thị trường được kỳ vọng sẽ cải thiện việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, cũng như chất lượng của các sản phẩm này trong tương lai.

Forbes Việt Nam: Chúng ta có thể kỳ vọng bao lâu thị trường bất động sản sẽ phục hồi?

Sử Ngọc Khương: Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về pháp lý trong nhiều năm qua, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Chúng tôi hi vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn.

Trang Bùi: Tình hình kinh tế thế giới có dấu hiệu suy thoái, bất ổn, những chính sách tác động đến thị trường và phản ứng của thị trường với những điều kiện đó sẽ cần một khoảng thời gian. Do đó, sự phục hồi của thị trường bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào tình hình chung của thế giới, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước và các bên tham gia. Việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ kênh trái phiếu doanh nghiệp nhằm hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư sẽ thúc đẩy sự minh bạch của thị trường bất động sản.

Dương Thùy Dung: Hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức. Sự thắt chặt tín dụng cũng như mặt bằng lãi suất đang trong xu hướng tăng tác động đến tiến độ triển khai các dự án bất động sản cũng như tâm lý người mua nhà (khi phải đi vay vốn). Bên cạnh đó, các kênh huy động vốn khác như phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được kiểm soát chặt chẽ. Đây sẽ là những khó khăn trước mắt đối với các chủ đầu tư trên thị trường.

Mặc dù các yếu tố vĩ mô hiện tại có tác động không nhỏ với sự phục hồi của thị trường bất động sản sau đại dịch, việc kiểm soát thị trường trái phiếu cũng như hoạt động cho vay trong dài hạn vẫn được kỳ vọng sẽ mang đến các kết quả tích cực. Việc kiểm soát chặt chẽ hơn của nhà nước sẽ góp phần hạn chế các rủi ro dài hạn, thanh lọc các chủ đầu tư không có nền tảng tài chính và năng lực quản trị tốt; từ đó giúp thị trường chung đi theo hướng phát triển bền vững.

Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 111, tháng 11.2022