Những thách thức cần vượt qua để Proptech Việt Nam trở nên khổng lồ

Sau khoảng bảy năm tham gia thị trường, trung tuần tháng 9.2022, Propzy, startup công bố đã huy động 37 triệu đô la Mỹ vốn đầu tư, lớn nhất trong các công ty công nghệ bất động sản (proptech) tại Việt Nam thông báo ngừng hoạt động.

Startup trước đó chưa lâu từng được một số báo cáo miêu tả có tiềm năng trở thành kỳ lân công nghệ này nêu lý do chấm dứt hoạt động do cạn vốn. Mối quan tâm của cộng đồng về lĩnh vực proptech Việt Nam đổ dồn vào hai cái tên Homebase và Rever, hai công ty công bố huy động lần lượt 30 triệu và 16,5 triệu đô la Mỹ, xếp thứ hai và thứ ba trên thị trường, sau Propzy.

Lý do, công nghệ bất động sản là lĩnh vực mới mẻ vẫn đang đốt tiền, ngay cả các startup nhận vốn đầu tư nhiều nhất cũng có thể phải chấp nhận đào thải khi đi quá sớm. Cái tên nào là người sẽ sống sót đến bình minh? “Không nhìn thấy nhiều sự thay đổi trong thị trường proptech Việt Nam trong ba năm qua,” bà Đỗ Hà Phương, giám đốc đầu tư cấp cao tại Jafco Asia, quỹ đầu tư mạo hiểm tập trung tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương nói.

Theo bà Phương, đa số mô hình proptech hiện có ở Việt Nam đã được triển khai ở thị trường Indonesia, Singapore và không có nhiều công ty nổi bật. Đồng thời, đại dịch COVID-19 khiến ngành bất động sản trì trệ từ năm 2020 cùng thị trường vốn đang ở giai đoạn “ngủ đông”.

Những diễn biến trên buộc các proptech phải thay đổi, tinh gọn mô hình, tập trung tạo ra dòng tiền ổn định cho mục tiêu hòa vốn thay vì tiếp tục đốt tiền như trước. “Niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường proptech Việt Nam vốn dĩ đã ‘khoai’, nay họ càng cẩn trọng hơn trong việc rót vốn,” bà Phương nói.

Rever được thành lập vào năm 2016, sáu năm sau khi nhà sáng lập Phan Lê Mạnh mua căn nhà đầu tiên. Thông tin nhà đất nhiễu loạn, môi giới không nắm được rổ hàng, thủ tục nhiêu khê là những trải nghiệm mà Mạnh phải trải qua vào năm 2010 thôi thúc anh nghỉ việc tại VNG, thành lập Rever (nghĩa là Giấc mơ theo tiếng Pháp) với niềm tin công nghệ sẽ giúp môi giới làm việc hiệu quả hơn.

Theo thông tin tự bạch, Rever có hơn 98 ngàn bất động sản được xác thực thông tin trên hệ thống; khoảng 300 nhân viên môi giới toàn thời gian trong tổng số 400 nhân sự.

Sau trải nghiệm sáu năm với thị trường, Mạnh cho rằng các môi giới khó trụ được với nghề, phần vì không có thông tin chính xác và không có công cụ kết nối khách hàng. “Cứ mười người vào thì tám người ra vì năng suất thấp,” Mạnh nói. Tập trung vào mảng môi giới, các công cụ Rever đang cung cấp được kỳ vọng có thể giúp môi giới tăng số lượng giao dịch và cải thiện tính chuyên nghiệp thông qua các khóa đào tạo.

Chia sẻ với Forbes Việt Nam, Mạnh cho biết trung bình một năm, một môi giới viên Rever thực hiện khoảng bốn giao dịch với trị giá 3–4 tỉ đồng mỗi giao dịch. Tuy nhiên hiện nay, thị trường bất động sản bị điều chỉnh mạnh, nguồn cung hạn chế khiến kết quả kinh doanh của họ bị ảnh hưởng.

Tập trung tại thị trường chính là TP.HCM, Mạnh cho biết so với cùng kỳ năm ngoái, doanh thu Rever từ đầu năm đến nay “không tăng trưởng”. Kế hoạch gọi vốn của startup này cũng bị trì hoãn và có thể đến cuối năm 2023 Rever mới hòa vốn.

Thị trường bất động sản Việt Nam được ước tính đạt hơn 1.230 tỉ đô la Mỹ, chiếm 22% tổng tài sản nền kinh tế vào năm 2030. Sản phẩm giá trị cao này mắc phải các hệ thống, quy trình rườm rà nên thanh khoản thấp.

Thông tin dự án nằm rải rác, bị bóp méo trong khi hành lang pháp lý liên quan đến quá trình giao dịch còn nhiều lỗ hổng. Đặc thù này xảy ra trong cả ba nhóm giao dịch bất động sản gồm thuê/mua/bán, cho vay và đầu tư. Song chính những vấn đề đang xảy ra trên thị trường lại là cơ hội cho các proptech tham gia giải quyết.

Quay ngược lại khoảng mười năm trước, thời điểm thế hệ proptech đầu tiên tại Việt Nam được thành lập với hầu hết là các cổng thông tin rao vặt. Tìm kiếm thông tin là điểm chạm đầu tiên của người dùng trước khi cần đến hai mắt xích quan trọng là sự hỗ trợ từ môi giới và tìm khoản vay trên suốt hành trình mua bán nhà.

Từ khi luật Kinh doanh bất động sản ra đời năm 2007, những cổng thông tin như Batdongsan, Muabannhadat, Diaoconline… lần lượt xuất hiện và dần thay đổi trải nghiệm của người giao dịch. Đến nay, đa số proptech đời đầu tại Việt Nam đã rời khỏi cuộc đua, nhường chỗ cho hai kỳ lân Singapore, gồm Batdongsan.com.vn (PropertyGuru) và Chợ Tốt Nhà (Carousell).

Trong đó, đi tiên phong phải nhắc đến là Batdongsan.com.vn thuộc Đại Việt Group do ông Lê Xuân Trường sáng lập, được ra mắt vào năm 2008 nhằm giúp người dùng dễ tìm kiếm thông tin bất động sản. Mười năm sau đó, PropertyGuru mua lại trang thông tin này.

Ông Trường tiếp tục giữ vai trò điều hành trước khi ông Robert Vũ được bổ nhiệm thay thế từ năm 2020. Theo báo cáo tài chính bán niên 2022, PropertyGuru công bố Batdongsan.com.vn chiếm 75% thị phần tương tác trực tuyến trong các kênh thông tin bất động sản tại Việt Nam, gấp ba lần đối thủ đứng vị trí thứ hai.

Trong nửa đầu năm nay, thị trường Việt Nam (gồm Batdongsan.com.vn và Dothi.net) mang về doanh thu gần 12 triệu đô la Singapore (khoảng 8,5 triệu đô la Mỹ). Ông Lê Bảo Long, giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, kênh thông tin này hiện có khoảng 800 nhân viên toàn thời gian, hơn 70 triệu lượt xem trang và một triệu tin đăng mỗi tháng.

Kết quả từ các khảo sát của họ cho thấy, công nghệ hiện tạo giá trị lớn nhất ở khâu tìm kiếm thông tin chứ chưa tạo nhiều thay đổi trong hành trình mua bán, quản lý bất động sản cho người dùng. “Bất động sản là ngành truyền thống, mang tính địa phương cao. Người dùng cần thời gian để làm quen và thích ứng với đa số các công nghệ ứng dụng được ra mắt gần đây như cấp khoản vay…,” ông Long đánh giá.

Đối thủ đứng kế sau Batdongsan.com.vn trong mảng trang thông tin bất động sản hiện nay được cho là trang Chợ Tốt Nhà (thuộc Chợ Tốt). Trang rao vặt đồ cũ này lấn sang mảng bất động sản vào năm 2017, bằng việc mở chuyên trang mua bán, cho thuê bất động sản Chợ Tốt Nhà.

Bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, giám đốc mảng bất động sản của Chợ Tốt, cho biết công ty có khoảng 40 nhân sự phụ trách xây dựng chuyên trang bất động sản. Họ ứng dụng công nghệ duyệt tin tự động, đảm bảo tin đăng được kiểm tra và phê duyệt trong 30 phút.

Chuyên trang này hiện có gần 10 triệu lượt truy cập hằng tháng và khoảng 600 ngàn tin đăng trên hệ thống. Năm 2023, Chợ Tốt Nhà sẽ tập trung vào mảng mua bán bất động sản, cung cấp công cụ hỗ trợ lực lượng môi giới tăng hiệu suất bán hàng.

Sau hơn một thập niên, thế hệ proptech đầu tiên tại Việt Nam đã qua cuộc đào thải. Tuy nhiên các công ty dẫn đầu thị trường trong mô hình này vẫn tiếp tục đối mặt thách thức như khi họ tham gia vào thị trường, đó là loại bỏ thông tin ảo. Trong khi đó, thế hệ proptech thứ hai đã ra đời với sự xuất hiện của cả những công ty truyền thống. Có thể chia thế hệ proptech thứ hai theo hai nhóm.

Nhóm các doanh nghiệp bất động sản truyền thống, đầu tư cho proptech nhằm tăng tính thanh khoản cho sản phẩm nội bộ như TopenLand và PropertyX của Hưng Thịnh; CenHomes của CenLand hay OneHousing của One Mount Real Estate, thành viên One Mount Group.

Nhóm này có lợi thế nguồn vốn, nguồn hàng, uy tín và kinh nghiệm thị trường cũng như tận dụng được nhiều mảnh ghép trong hệ sinh thái.

Nhóm proptech còn lại hoạt động độc lập, hướng giải quyết các bài toán ngách trong thị trường và đa số chọn làm nền tảng kết nối, hỗ trợ môi giới với một số cái tên như Propzy, Rever hay Houze Agent.

Theo ước tính của Nextrans và Mạng lưới Proptech Việt Nam, hiện có khoảng 150 startup trong lĩnh vực proptech.

Nhìn vào bản đồ hàng trăm proptech trên thị trường, ông Phạm Lâm, chủ tịch DKRA Group, đánh giá chỉ khoảng năm công ty có chiến lược rõ ràng và có quy mô nổi trội. “Rất ít công ty vừa am hiểu được đặc thù địa phương của ngành bất động sản vừa có đội ngũ công nghệ xây dựng sản phẩm tương thích,” ông đánh giá.

DKRA Group là một trường hợp từ công ty môi giới truyền thống, tham gia vào proptech thông qua startup Houze. Họ cung cấp nền tảng kết nối môi giới phục vụ thị trường sơ cấp để tồn tại, đồng thời tìm cách đặt chân vào mảng thứ cấp.

Từ kinh nghiệm khoảng 18 năm trong lĩnh vực bất động sản và đang điều hành DKRA Việt Nam, ông Lâm cùng đội ngũ thành lập Houze vào năm 2020.

Doanh thu của Houze đến từ ba nguồn. Xếp theo tỉ lệ đóng góp trong doanh thu thì dịch vụ môi giới (Houze Agent) đứng đầu, theo sau là nền tảng tích hợp đa tiện ích cung cấp cho các đơn vị quản lý vận hành chung cư (Houze Commerce) và nền tảng đầu tư theo phương thức chia nhỏ bất động sản (Houze Invest).

Nói với Forbes Việt Nam, ông Lâm cho biết từ 2021 đến tháng 9.2022, Houze ghi nhận gần 45 tỉ đồng doanh thu từ phí môi giới và “vẫn là số nhỏ so với các công ty môi giới truyền thống”.

Trong khi đó, Houze Commerce đang cung cấp cho các đơn vị quản lý vận hành 45 chung cư, với doanh thu vỏn vẹn “hai trăm triệu đồng mỗi tháng” nhưng dữ liệu về các giao dịch trong gần 37.000 căn hộ đều có giá trị cho Houze khi tham gia mảng thứ cấp trong tương lai.

Mảng sơ cấp tại Việt Nam mang lại doanh thu lớn trong khi mảng thứ cấp cần thêm thời gian và tốn nhiều chi phí để xây dựng dữ liệu.

Các proptech ước tính phí môi giới trung bình trên mỗi bất động sản sơ cấp ba tỉ đồng ở Việt Nam khoảng 3%, còn thứ cấp khoảng 1%. Mức phí cao này giúp duy trì sự tồn tại cho startup nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức phải đối mặt.

“Chủ đầu tư cần đối tác bán được hàng chứ không phải với công ty bán hàng ứng dụng công nghệ. Nghĩa là họ cần hiệu quả và an toàn khi chọn đối tác phân phối,” ông Lâm nói.

Công nghệ sẽ giúp thu thập dữ liệu, là chìa khóa quan trọng để các proptech khai thác thị trường. Trần Minh Long, gương mặt Under 30 của Forbes Việt Nam năm 2018 thành lập Citics cách đây bốn năm, sau tám năm gắn bó với lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, Long không chọn phục vụ lực lượng hơn 300.000 môi giới. Phần vì các quy chuẩn cho nhóm đối tượng này chưa được siết chặt, chỉ khoảng 10% lượng môi giới có chứng chỉ hành nghề. Citics chọn xây dựng dữ liệu từ việc cung cấp dịch vụ định giá dựa trên công nghệ và dữ liệu.

Long cho biết, khoảng 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. Tuy nhiên, các công ty định giá truyền thống cho vay thế chấp trong ngân hàng đều theo quy trình thủ công, phụ thuộc một nhóm người, mất nhiều thời gian và độ chính xác không cao.

Theo phương thức truyền thống, quy trình định giá mất khoảng ba ngày cho một bất động sản. Trong khi đó, 90% quy trình thẩm định giá do Citics thực hiện qua công cụ số, phần còn lại do chuyên viên vận hành thực tế. Họ cần 1-3 tiếng để hoàn tất báo cáo định giá trực tuyến được các ngân hàng chấp nhận.

“Dịch vụ này chỉ là bước khởi đầu trong hệ sinh thái dịch vụ xoay quanh bất động sản và ngân hàng mà Citics xây dựng,” Trần Minh Long chia sẻ.

Theo số liệu tự bạch, Citics đang là đối tác cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho 20 ngân hàng, với 23 triệu bất động sản được định giá trên hệ thống.

Từ nguồn vốn huy động 3 triệu đô la Mỹ tính đến nay, cùng doanh thu tăng trưởng từ 3-5 lần mỗi năm, startup này dự kiến sẽ hòa vốn vào cuối năm nay. Long cho biết, Citics sẽ gọi vốn vòng series A trong năm 2023 để phát triển các dịch vụ mới và vẫn tập trung phục vụ các ngân hàng.

Ở một cách tiếp cận khác, trong mắt xích hỗ trợ nguồn vốn, Homebase và FINA phục vụ trực tiếp người mua bất động sản. Trong khi Homebase (dịch vụ tài chính bất động sản) hỗ trợ khách hàng “mua ngay, thanh toán dần” thì FINA hướng đến nền tảng tư vấn tài chính cá nhân, kết nối khách hàng với các tổ chức tài chính.

Dựa trên điểm tín dụng, FINA tính toán và hướng dẫn khách hàng nên chọn vay ở đâu với mức vay phù hợp, làm sao tổng nợ phải trả không quá 30% tổng thu nhập để đảm bảo an toàn tài chính.

Ông Phạm Anh Khôi, sáng lập FINA, cho biết doanh số cho vay qua nền tảng trong hai năm gần nhất khoảng 4.000 tỉ đồng với giá trung bình mỗi khoản vay 1,5 tỉ đồng. Sau hai năm thành lập, FINA đang tìm cách hợp tác với các doanh nghiệp có sẵn hệ sinh thái để đảm bảo dòng tiền trong thời điểm khó gọi vốn như hiện nay.

Năm 2021, tổng vốn vào hệ sinh thái khởi nghiệp Việt Nam hơn 1,4 tỉ đô la Mỹ nhưng chỉ 29 triệu đô la Mỹ rót vào mảng proptech và hạ tầng. Lãi suất tăng làm suy giảm niềm tin vào các khoản đầu tư vào proptech ở nhiều nước phát triển.

Thị trường bất động sản trong nước phức tạp, được điều chỉnh bởi các đặc điểm pháp lý riêng biệt cùng khẩu vị khác nhau giữa các vùng miền khiến quỹ đầu tư thận trọng giải ngân. Trong khi các proptech nước ngoài vẫn quan sát và tìm cơ hội vào thị trường, không loại trừ thông qua mua bán sáp nhập.

“Đạt được vị thế đối đầu trực tiếp với PropertyGuru ở Singapore và thống lĩnh mảng kinh doanh tại thị trường Indonesia, 99 Group nhận thấy tiềm năng to lớn tại Việt Nam và đang tích cực nghiên cứu thị trường,” ông Chong Ming Hwee, đồng sáng lập kiêm giám đốc điều hành New Markets (thuộc 99 Group) chia sẻ trong chuyến công tác gặp gỡ một số proptech tại Việt Nam gần đây.

Bản intheo Forbes Việt Nam số 111, tháng 11.2022, chuyên đề Giải mã nhà phát triển dự án.