Mặt bằng bán lẻ: Điền từng ô trống

Ngồi trên hai chiếc ghế nhựa xếp chồng lên nhau cho gọn chỗ, bà Mai buồn buồn nhìn ra con đường Hồ Huấn Nghiệp, quận 1, TP.HCM. Trời chiều chuyển mưa đầu mùa, đường phố vốn đã vắng lại càng vắng hơn. Từ ngày dịch COVID-19 bùng phát, bốn căn nhà vốn là quán cà phê, tiệm spa, nhà hàng Ấn Độ, cửa hàng 24/7 nằm sát nhau trên con đường dài chừng 100m nối từ Đồng Khởi ra vòng xoay tượng đài Trần Hưng Đạo này cứ lần lượt đóng cửa. Thu nhập của bà Mai bị ảnh hưởng không nhỏ khi lượng khách gửi xe thưa dần, việc coi xe của khách vãng lai chỉ trông vào nhà hàng món Việt trên gác và một quán cà phê nhỏ còn trụ lại.

Tháng trước, nghe tin khách quốc tế đã được vào Việt Nam, bà Mai khấp khởi hi vọng. “Thuê căn đó đi, chỗ đó mở tiệm massage được đó. Không dịch, du khách đi đầy đường,” bà Mai nhiệt tình giới thiệu khi được hỏi về căn nhà ba tầng lầu vẫn còn treo biển “Foot Massage” rồi sành sỏi như môi giới chuyên nghiệp cho biết giá thuê chắc vài ba trăm triệu vì so với căn mở cửa hàng tiện lợi trước đây có diện tích chỉ bằng một phần tư giá thuê cũng 90 triệu đồng. “Hồi dịch, mấy người thuê bỏ của chạy lấy người, gần đây có người đến xem mà vẫn chưa thấy ai làm gì,” bà Mai kể.

Dạo quanh những con đường gần đó như Đồng Khởi, Hai Bà Trưng, Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng… vốn là những khu phố thương mại sầm uất nhất Sài thành xưa nay, tình trạng nhà trống chờ thuê còn khá dày, thậm chí vài ba căn sát nhau dán chi chít thông báo cho thuê kèm số điện thoại liên lạc đều xưng danh “chính chủ”

Đi tiếp qua cầu Khánh Hội, sang quận 4 xuôi về quận 7, Nhà Bè, tình hình lại khá khác biệt. Nhiều mặt bằng trên đường Huỳnh Tấn Phát trước đây là quán cà phê, quán nhậu thì nay đã thành cửa hàng tiện lợi hay cửa hàng chuyên bán đồ mẹ và bé… Chị Trâm, chủ căn nhà trên đường Huỳnh Tấn Phát (Nhà Bè), cho biết: “Sau hơn năm không người hỏi han, từ Tết đến nay tôi liên tục nhận cuộc gọi của môi giới hỏi thuê mặt bằng.”

Với mặt sàn 7,5x20m nằm ngay thị trấn Phú Xuân, gia đình chị nhận được đề nghị thuê cao nhất từ một nhà bán lẻ sản phẩm chăm sóc sức khỏe với mức 60 triệu đồng/tháng, hợp đồng sáu năm, cứ hai năm tăng giá 10%. “Giá này tăng so với trước dịch, tuy nhiên cũng chỉ bù mức trượt giá,” chị Trâm nói. Cách đó không xa, một căn nhà khác cũng vừa cho một thương hiệu thức ăn nhanh thuê mở cửa hàng đầu tiên ở Nhà Bè sau 25 năm có mặt tại TP.HCM. Với kinh nghiệm môi giới bất động sản nhiều năm trước khi ở nhà nuôi con nhỏ, chị Trâm nhận xét: “Thị trường cho thuê mặt bằng đang ấm lên.”

Khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy, dù tình hình kinh tế khó khăn, nhiều mặt bằng ở trung tâm quận 1 giá chào cho thuê vẫn không giảm. Chủ nhà chọn cách hỗ trợ giảm giá thuê 5-10% trong giai đoạn ngắn mà không ghi nhận trong hợp đồng chính thức. Trong khi đó, ở khu vực phụ cận, giá chào thuê thể hiện rõ mức giảm 20-30% so với trước đây. Do vậy, những khách thuê không phải là những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường cần chú trọng làm thương hiệu, sẵn sàng chọn thuê xa trung tâm để giảm chi phí mà vẫn đáp ứng được yêu cầu mở rộng, đảm bảo bài toán kinh doanh.

“Nhìn chung, các nhà bán lẻ vẫn tiếp tục quan sát diễn biến thị trường và đánh giá kỹ trước khi thuê, cân nhắc và phân tích địa điểm, giá thuê, các điều kiện pháp lý, thương mại để đảm bảo bài toán kinh tế hiệu quả,” bà Võ Thị Phương Mai, phó giám đốc CBRE Việt Nam, trưởng bộ phận Dịch vụ bán lẻ nhận định với Forbes Việt Nam.

Số liệu của CBRE cũng ghi nhận mặt bằng nhà phố khu trung tâm hiện vẫn còn trống nhiều, nhưng giá cho thuê vẫn giảm thấp hơn so với các quận lân cận. Ngược lại, mặt bằng tại  trung tâm thương mại ở khu trung tâm thành phố được săn đón từ những thương hiệu trung và cao cấp, các thương hiệu mới gia nhập thị trường, đặc biệt là các nhãn hàng xa xỉ. “Vì nguồn cung khu trung tâm thấp hơn nguồn cầu nên giá thuê khó giảm. Thương hiệu nào kinh doanh không hiệu quả hoặc hết hạn thuê trả mặt bằng lập tức có thương hiệu khác chờ thuê,” bà Mai cho biết.

Là đơn vị chuyên đi thuê mặt bằng rồi cho thuê lại, ông Bùi Minh Thức, đại diện công ty TSA Land, cũng cho rằng thị trường đang có dấu hiệu tốt lên. Các khách hàng TSA trong nhóm ngân hàng, chuỗi cửa hàng tiện lợi hay quán cà phê từ Tết nguyên đán đến nay tìm kiếm mặt bằng mới nhộn nhịp hơn.

Bức tranh mặt bằng bán lẻ cũng được phản ánh qua thống kê từ Savills Việt Nam. Dữ liệu cho thấy các nhóm thương hiệu bán lẻ có nhu cầu mở thêm nhiều cửa hàng ngay trong năm nay: Nhóm siêu thị đặt mục tiêu trung bình 10 cửa hàng, thương hiệu phụ kiện muốn có 8 cơ sở mới, thương hiệu nhà hàng dự tính mở 4 và thương hiệu thời trang nhanh thêm 2 điểm…

Tuy nhiên nhu cầu khác nhau giữa các khu vực khiến giá thuê chênh lệch khá xa. Ông dẫn chứng, một mặt bằng diện tích quanh 100m² ở trung tâm quận 3 có giá thuê hơn trăm triệu đồng mỗi tháng nhưng ở Phú Nhuận hay Bình Thạnh chỉ bằng một nửa. “Giá thuê mặt bằng ở các quận trung tâm đang được đẩy lên cao bằng với trước dịch trong khi khách thuê sau hai năm gồng gánh khó khăn, khả năng tài chính suy giảm, phải tính toán chi li hơn, chọn hiệu quả kinh doanh thay vì giành các mặt bằng đắc địa để làm thương hiệu,” theo ông Thức.

Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ của Savills Việt Nam, kế hoạch mở rộng khá ấn tượng của các thương hiệu cho thấy nhu cầu thuê đang phục hồi. Sức tiêu dùng nội địa tăng lên sẽ hỗ trợ cho việc trở lại nhanh hơn. “Đặc biệt, các thương hiệu cũng tự tin mở rộng độ phủ thay vì tập trung nhiều vào các khu trung tâm đắc địa với nguồn khách du lịch đông đảo như trước đây,” bà Quyên nhận định.

Bà Quyên cũng cho rằng, sau hai năm đối mặt với đại dịch, thói quen của người tiêu dùng thay đổi, các doanh nghiệp phải đẩy mạnh kênh mua sắm điện tử, giao hàng tận nơi, quầy bán hàng lưu động… để sống sót. Đến nay, khi có hàng loạt tín hiệu tích cực như mở cửa đường bay quốc tế, lưu thông di chuyển cải thiện, hoạt động buôn bán mua sắm trở lại bình thường, giảm thuế VAT…. thì cửa hàng vật lý vẫn là kênh trọng điểm của các nhà bán lẻ.

Không chỉ bán hàng, các cửa hàng còn là nơi tạo sức mạnh nhận diện thương hiệu, không gian để khách hàng tương tác, trải nghiệm sản phẩm. Đây là những lợi thế tạo sự yêu thích và trung thành của khách mua sắm đối với một thương hiệu mà các kênh thương mại điện tử không có được. Tuy nhiên, khách thuê cũng tìm cách giảm chi phí thông qua giảm diện tích mặt bằng, chọn vị trí xa hơn… “Xu hướng này sẽ tiếp diễn thời gian tới và giúp thị trường bán lẻ dần cân bằng hơn giữa vị thế chủ nhà và khách thuê, tạo động lực thúc đẩy phát triển ở các khu phụ cận đô thị,” theo bà Quyên.

Đại diện CBRE đánh giá, thị trường bán lẻ nói chung và mặt bằng thương mại cho thuê nói riêng đang dần phục hồi nhờ nhiều yếu tố. Tuy nhiên, thị trường phải mất ít nhất hai năm nữa để hồi phục hoàn toàn về ngưỡng trước đại dịch. “Các nhu cầu mở rộng, đặc biệt là của các thương hiệu lớn sẽ rơi vào quý 3.2023 hoặc sang năm 2024, trong khi nhiều dự án trong nước đang rục rịch tái khởi động và dự kiến ra mắt  giai đoạn tiếp theo, 2023-2025. Nhiều dự án đình trệ hai năm qua thì nay đang cố gắng để ra mắt kịp vào cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023,” bà Mai thông tin.

(Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 104, chuyên đề Hồi phục từ đại dịch, phát hành tháng 4.2022.)