M Village của Nguyễn Hải Ninh “xây làng trong phố”

18 giờ 30 phút, các nhân viên lần lượt ra về. Cô gái trẻ vẫn còn ngồi làm việc với chồng tài liệu trước mặt, cố gắng hoàn thành công việc dù có lúc gục xuống bàn vì mệt mỏi. Rời văn phòng khi đêm muộn, cô gái lê chân trên đôi giày cao gót trở về nhà. Phân cảnh sau đó, trong chiếc đầm đơn giản, đeo tai nghe, cô gái ngồi giữa sân thượng đầy gió, gương mặt thư thái thả hồn theo tiếng nhạc.

MV Bài này chill phết của Đen Vâu từng lên tốp 1 thịnh hành trên YouTube hồi tháng 5.2019 với những hình ảnh như vậy minh họa cho lời rap có những câu… rất đời: “Em còn thiếu ngủ, trong những lần phải chạy deadline? Em quên ăn quên uống, quên cả việc chải lại tóc tai. Những đôi giày cao gót chắc còn làm đau em… Mắt em còn mỏi không tám tiếng nhìn màn hình… Giữa thành phố sống chồng lên nhau, cùng lắm thì mình về quê, mình nuôi cá và trồng thêm rau.”

Nguyễn Hải Ninh, sáng lập và giám đốc điều hành M Village nói với Forbes Việt Nam về lý do khởi nghiệp mô hình phòng dịch vụ cho thuê vào một ngày đầu tháng 10.2022: “Thực tế là mọi người sống chồng lên nhau trong những căn nhà trọ nhiều tầng nhưng ngày càng cô đơn. Họ gần nhau về vật lý nhưng xa nhau về tâm hồn.” Trong cộng đồng khởi nghiệp, Nguyễn Hải Ninh là cái tên không xa lạ. Thành viên danh sách 30 Under 30 năm 2016 của Forbes Việt Nam từng đồng sáng lập hai chuỗi cà phê Urban Station và The Coffee House.

M Village được ghép từ chữ M trong Modern (hiện đại) hoặc Millennials (những người sinh từ 1981-1996) và Village (làng, xóm), mang ý nghĩa là cộng đồng của những người trẻ, được Ninh ấp ủ từ khi còn làm The Coffee House và chính thức bắt đầu sau khi rời chuỗi cà phê này.

Từ cơ sở đầu tiên được mở tháng 5.2021 ngay lúc dịch COVID-19 bùng phát ở TP.HCM, M Village hiện có 22 “làng M” với hơn 500 phòng, trong đó 15 cơ sở đã đi vào hoạt động, là chuỗi căn hộ dịch vụ ở phân khúc tầm trung có quy mô lớn trên thị trường.

Theo báo cáo chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh ở Việt Nam (PAPI), TP.HCM luôn là địa phương đứng đầu danh sách mong muốn chuyển đến sinh sống của người dân, vượt xa Hà Nội hay một số tỉnh thành khác. TP.HCM cũng là nơi đặt văn phòng, nhà máy của nhiều tập đoàn đa quốc gia, thu hút lượng lớn chuyên gia nước ngoài, người lao động đến làm việc cùng hàng ngàn sinh viên gia nhập hằng năm từ hệ thống các trường cao đẳng, đại học lớn nhất nước.

Số liệu từ Savills cho thấy, theo quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt đến năm 2025, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM cần 15 triệu m² diện tích sàn, tương đương cần thêm 47 ngàn căn hộ mỗi năm. Mỗi căn hộ được tính là một đơn vị ở cho 3,3 người. Bà Võ Thị Khánh Trang, phó giám đốc nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, nguồn cung căn hộ cao cấp hạng A, hạng B với giá từ 124 triệu đồng/m², 11 tỉ đồng/căn đang dư thừa nhưng thị trường lại thiếu vắng những dự án hạng C phù hợp với khả năng chi trả của người có nhu cầu thực. Việc mua nhà cũng ngày càng khó khăn khi giá liên tục tăng.

Thị trường nhà ở, phòng cho thuê vì thế rất sôi động tại TPHCM. Số liệu báo cáo Ủy ban Nhân dân TP.HCM của sở Xây dựng cho biết, có hơn 60 ngàn công trình nhà ở do người dân xây dựng với mục đích cho thuê. Trong số này có gần 35 ngàn là các dãy phòng trọ độc lập với 357 ngàn phòng và 25 ngàn công trình là nhà ở riêng lẻ ngăn chia phòng để cho thuê, cung ứng 203 ngàn đơn vị ở. Giá thuê của loại hình này dao động từ vài trăm ngàn đến dưới 10 triệu đồng mỗi tháng, tùy vị trí và diện tích.

Ở phân khúc cao cấp, căn hộ dịch vụ (mô hình gần giống với khách sạn có dịch vụ dọn phòng, giặt ủi…), TP.HCM có khoảng 6.000 căn, tính đến quý 3.2022, theo số liệu cập nhật của Savills. Giá căn hộ dịch vụ trung bình trên 500 ngàn đồng/m²/tháng.

“Đoạn giữa, những bạn trẻ độc thân hoặc cặp đôi chuẩn bị cưới, có thu nhập khá, muốn có không gian sống tiện nghi, phong cách nhưng giá thuê không quá cao thì thị trường đang thiếu,” Nguyễn Hải Ninh phân tích lý do M Village chọn mô hình căn hộ dịch vụ và tập trung vào phân khúc khách hàng trẻ trong cuộc phỏng vấn với Forbes Việt Nam ở M Village Tú Xương (Q.3, TP.HCM), địa điểm mới nhất trong hệ thống.

Theo nghiên cứu tự thực hiện của M Village, TP.HCM hiện có khoảng một triệu người trẻ ở độ tuổi 25 đến 35 có thu nhập trên 1.000 đô la Mỹ/tháng. Trong số này, 88% sống cùng gia đình hoặc ở nhà thuê, 12% đã có nhà. Trong khi đó, số lượng bất động sản đang để trống hoặc khai thác chưa hiệu quả tại TP.HCM rất nhiều.

Vì vậy M Village được định hình là người kết nối cung (người có bất động sản) và cầu (người có nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ) bằng việc cung cấp các thiết kế tốt và vận hành bài bản. Nhắm vào những người trẻ đang làm việc ở các khu trung tâm nên các M Village nằm xoay quanh các quận 1, 2, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình.

M Village cung cấp các căn phòng cho thuê với giá từ bảy đến 15 triệu đồng mỗi tháng chưa bao gồm tiền điện. Tiêu chuẩn chung là trang bị đầy đủ nội thất, tiện nghi làm việc và dịch vụ dọn phòng, giặt ga gối mỗi tuần, quản gia 24/7. Cư dân chia sẻ các không gian chung như sân vườn uống cà phê, vườn rau, thư viện… “Mỗi M Village có 20%-30% diện tích cho khu vực chung. Đôi lúc, người làm kinh doanh và người làm thiết kế phải đấu tranh với nhau nhưng rồi chúng tôi đều quay về mục tiêu đề ra,” Ninh kể.

Mục tiêu của Ninh và cộng sự khi làm M Village là tạo ra những cộng đồng mà ở đó các cư dân cùng chia sẻ không gian sống và làm việc, nghỉ ngơi, kết nối với nhau. Đội ngũ sáng lập M Village với năm người từng làm việc với nhau nhiều năm, hiện Ninh lo về kinh doanh – quản trị, hai người là kiến trúc sư, một đồng sáng lập khác là dân tài chính lo mảng đầu tư và người còn lại lo phần tiếp thị.

Cơ sở M Village đầu tiên mở trên đường Võ Thị Sáu, Q.3, vốn là khu biệt thự 1.200 m² được cải tạo thành 65 phòng với nhiều diện tích. Mở cửa tháng 5.2021 thì tháng 7, thành phố phong tỏa, tỉ lệ lấp đầy mới đạt 70%. Ninh cho biết, đây là “cú đập” với startup vừa thành hình của mình.

Nhưng rồi mọi thứ không quá tệ như họ lo sợ. Việc không được ra ngoài khiến căn phòng trở thành nơi chốn quan trọng của người thuê. Khu vườn trở thành nơi mọi người giải trí, chơi guitar, đọc sách, nói chuyện… “Quan trọng nhất là mô hình kinh doanh vẫn chạy được, vẫn có doanh thu và chúng tôi thử nghiệm được sản phẩm, thấy mình đã làm đúng,” Ninh nói.

Đến nay, cú tát đại dịch đã trở thành cú hích cho M Village. Tháng 11.2021, M Village thứ hai ra đời nhưng ba tháng gần đây tốc độ nhanh hơn với ba, bốn điểm mới đưa vào hoạt động mỗi tháng. Nhu cầu về phòng dịch vụ có không gian sống phù hợp nay càng tăng cao hơn khi các công ty cho nhân sự làm việc linh hoạt, không bắt buộc lên văn phòng hằng ngày như trước đây.

“Vì không gian sống đóng góp quan trọng trong chất lượng cuộc sống nên khách hàng chấp nhận chi trả,” theo Ninh, M Village luôn có danh sách khách hàng chờ thuê khi có địa điểm phù hợp và sau hai tháng mở cửa tỉ lệ sẽ lấp đầy khoảng 90%, tạo dòng tiền giúp mô hình kinh doanh nay đã có lời.

M Village mở các loại phòng cho thuê ngắn hạn (theo ngày), trung hạn (theo tuần) và dài hạn (theo tháng) với hai hình thức sở hữu. Một phần ba cơ sở do M Village vận hành cho các chủ sở hữu bất động sản và tính phí. Theo đó, chủ nhà đầu tư toàn bộ chi phí xây dựng, sửa chữa, thiết bị theo thiết kế của M Village. M Village vận hành từ tuyển dụng, trả lương nhân sự, tiếp thị thu hút khách hàng và hưởng phí dịch vụ. Hai phần ba cơ sở do M Village tự thiết kế và vận hành.

Không tiết lộ khoản đầu tư ban đầu cho mỗi cơ sở nhưng Ninh khẳng định luôn tiết kiệm cho cả mình lẫn chủ nhà nhờ sử dụng các vật liệu mới có giá hợp lý và công năng tốt. M Village còn có thể thuê chung với một quán cà phê, lấy phần “đầu thừa đuôi thẹo” có giá rẻ và sử dụng năng lực thiết kế để làm đẹp.

Ninh cho biết trung bình mỗi cơ sở khai thác khoảng hai năm là hoàn được vốn đầu tư ban đầu. Đây cũng là lý do M Village không gọi vốn nhiều. Cho đến hiện tại, M Village nhận khoản đầu tư 1,7 triệu đô la Mỹ vào tháng 3.2022 và vay thêm một triệu đô la Mỹ từ Thiên Việt. Họ chuẩn bị nhận thêm hai triệu đô la Mỹ từ một số nhà đầu tư khác cho giai đoạn tăng tốc.

Theo Ninh, mặt bằng trên thị trường luôn có sẵn nhưng cái khó nằm ở việc thiết kế theo trải nghiệm người dùng, bếp phải được nhìn thấy đầu tiên khi mở cửa để cho cảm giác về nhà, giường phải gần cửa sổ đón ánh sáng tự nhiên, có thể nằm đọc sách mỗi sáng chủ nhật… Khu nhà phải có sảnh rộng, điểm tô bình bông tươi theo mùa. Những thứ này, theo Ninh, không khác nhiều với ngành bán lẻ cà phê, lĩnh vực Ninh có gần mười năm trải nghiệm. “Mọi thứ phải luôn được điều chỉnh và hoàn thiện mỗi ngày, có khi chỉ là những tiểu tiết nhưng chỉ khách ở mới nhận ra,” Ninh kể.

Mô hình hợp tác giúp chuỗi có thể mở rộng nhanh vì cơ sở hạ tầng sẵn có. Đây cũng là mục tiêu của M Village, trở thành một thương hiệu vận hành cơ sở lưu trú nội địa hàng đầu để các nhà phát triển có thêm lựa chọn, thay vì thuê đơn vị vận hành quốc tế giá đắt đỏ như hiện nay. Hiện tại, M Village đã số hóa quy trình để sẵn sàng cho việc vận hành hệ thống hàng ngàn phòng với hàng trăm cơ sở ở nhiều nơi khác nhau.

Mỗi cơ sở không có bảo vệ, không có lễ tân, chỉ có quản gia lo tất cả mọi việc với tỉ lệ mỗi người đảm nhận 10 phòng. Nhân sự cũng không cố định tại một cơ sở mà có thể qua lại giữa các điểm gần nhau. Cư dân có các nhu cầu dịch vụ có thể liên hệ đường dây nóng hoặc ứng dụng (app). “Phải thực sự hiểu về công nghệ để đầu tư hiệu quả, phù hợp. Một công ty về dịch vụ lưu trú thì chỉ cần đầu tư những gì phục vụ cho quản lý, vận hành, chắc chắn không thể đổ tiền để trở thành công ty công nghệ,” Ninh nêu quan điểm.

Tất nhiên, mô hình căn hộ dịch vụ cũng có những thách thức. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM, thị trường này chịu cạnh tranh trực tiếp của loại hình căn hộ cho thuê vốn đang có nguồn cung dồi dào. Quan trọng hơn là giá thuê của căn hộ sẽ rẻ hơn giá thuê căn hộ dịch vụ, với diện tích rộng hơn, có nhiều tiện ích đi kèm như bể bơi, khuôn viên công cộng. Đây cũng là lý do không quá nhiều nhà đầu tư mặn mà với thị trường này.

Hải Ninh thì tin rằng sản phẩm khác biệt sẽ tạo lợi thế cạnh tranh. Để bù đắp cho phần giá cao hơn, M Village gia tăng các tiện ích cho khách hàng. Ví dụ như chấp nhận nuôi thú cưng, đưa các quán cà phê, quán ăn vào mở trong M Village… “Bạn có thể đạp xe đi làm. Sáng cuối tuần bước xuống phòng đã có quán cà phê ngồi nhâm nhi. Trưa đói bụng có pizza. Tính ra, tổng giá trị nhận được sẽ cao hơn,” Ninh lý giải.

Ninh cho biết trong năm tới vẫn tập trung ở các quận trung tâm TP.HCM để gia tăng thị phần và có thể thử thêm một số sản phẩm mới, như căn hộ dịch vụ cho chuyên gia. Xa hơn, có thể là Hà Nội và một số thành phố Đông Nam Á khác. “Cứ làm sản phẩm tốt, được khách hàng lựa chọn, đi từng bước cho tầm nhìn trở thành nền tảng về không gian sống,” Ninh chia sẻ về kế hoạch của mình.

Bài viết đăng trên Forbes Việt Nam số tháng 11.2022, chuyên đề “Giải mã nhà phát triển dự án”.