Chọn bất động sản thế nào để đầu tư an toàn?

Phiên thảo luận với sự tham gia của ông Ngô Quang Phúc – CEO Phú Đông Group; ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – giám đốc CBRE Việt Nam; ông Trần Khánh Quang – tổng giám đốc công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa với sự điều phối của ông Nguyễn Lê Hải Đăng – giám đốc chiến lược DeMaster Land.

Gợi ý về loại hình bất động sản đầu tư phù hợp ở thời điểm hiện tại, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, thị trường nhà phố khu vực trung tâm dễ lựa chọn hơn khi giá đã giảm khá so với trước đây và nguồn cung nhiều hơn. Bên cạnh đó, đất nền vùng ven với những thông tin tích cực hỗ trợ tăng giá cũng là một lựa chọn.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc cho biết, nhà phố trung tâm có thể khai thác thương mại theo hình thức cho thuê kinh doanh hoặc cải tạo thành nhiều phòng cho thuê đang rất có tiềm năng. Chủ đầu tư có khả năng mua loại hình này cũng dễ dàng có được nguồn thu khi nhu cầu thị trường hiện đang rất cao.

Với những nhà đầu tư ít tiền từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng thì việc lựa chọn loại hình bất động sản để đầu tư là không dễ. Giá đất nền hiện đã cao hơn rất nhiều. Như vậy một căn hộ tầm trung có thể là một lựa chọn nếu sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng phải thể hiện được “tài sản” vốn có là năng lực đi vay qua chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ…

Theo ông Phúc, chọn loại hình bất động sản nào, dù là căn hộ hay nhà cũ thì nhà đầu tư nên căn cứ vào mức sinh lời của tài sản đó. Ví dụ, mua căn hộ 2 tỉ đồng thì mức cho thuê phải được 10 triệu đồng mỗi tháng hay mua căn nhà 10 tỉ đồng thì thu về từ 50 triệu đồng mỗi tháng. “Đây là nền tảng quan trọng để đầu tư, hay nôm na chi phí thu về phải bù được lãi suất vay ngân hàng,” ông Phúc khuyến cáo.

Ông Trần Khánh Quang gợi ý kinh nghiệm bản thân, ông chọn bỏ 60% tiền vào các khu đất nền cạnh các khu công nghiệp, vào dự án mới và phần còn lại vào nhà phố cận trung tâm. Với những người khả năng tài chính hạn chế hơn, ông cho rằng đây là thời cơ để mua những căn hộ cũ đang bị thị trường “bỏ quên”, với giá 25 -30 triệu đồng/m2 ở các quận như Bình Tân, Tân Phú (TP.HCM).

“Ở thời điểm hiện tại, giá căn hộ mới hiện rất cao, từ 50 triệu đồng/m2 vì giá thành cho một sản phẩm đã bị đẩy lên cao, riêng giá đất đã tăng gấp hai lần trong 12 năm qua và giá xây dựng cơ bản tăng bình quân từ 8 triệu cách đây 4 năm lên mức 11 triệu đồng/m2 hiện nay,” ông Quang lưu ý.

Về các xu hướng đầu tư đang nổi lên hiện nay như mua đất vùng ven, tỉnh lẻ hoặc căn nhà thứ hai chờ tăng giá, ông Quang khuyến cáo “tránh đầu tư theo phong trào”. Với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ càng về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến yếu tố pháp lý, giá cả, mãi lực thị trường… vì vậy “nếu không phải dân chuyên nghiệp thì không nên lựa chọn phân khúc này”.

Tương tự, với phong trào mua căn nhà thứ hai, thường là lựa chọn để nghỉ dưỡng sau khi đã sở hữu căn nhà thứ nhất, vậy thì quan sát các yếu tố về thiên nhiên, hạ tầng, dịch vụ phải đảm bảo cho mục đích này.

Các diễn giả cũng chỉ ra nhiều sai lầm mà các nhà đầu tư đang mắc phải. Ông Kiệt ví dụ một người bạn của ông khoe mua được lô đất ở Bảo Lộc với giá rẻ chỉ 15 triệu/m2 trong khi giá khu vực đó đang 2,5 triệu/m2. Tưởng mua được giá rẻ nhưng thực chất do không tìm hiểu thị trường khu vực đó, vị trí, vị thế lô đất mình mua ra sao.

“Sai lầm phổ biến nhiều nhà đầu tư mắc phải, không chỉ ở lĩnh vực bất động sản mà cả chứng khoán, tiền số…, đó là đầu tư mà không hiểu biết, đầu tư theo phong trào,” theo ông Kiệt.

Sai lầm phổ biến thứ hai là các nhà đầu tư thường quan tâm mình có bao nhiêu tiền mà quên đi dòng tiền. Khi đầu tư, mọi người kỳ vọng sẽ bán được nhanh, nhưng sản phẩm không thanh khoản được trong khi thu nhập không thể đảm bảo cho khoản đầu tư và hậu quả là phải bán để cắt lỗ.

Thứ ba là kỳ vọng đầu tư sai. Ông Kiệt cho biết, có những thị trường có khả năng sinh lời trong trung hạn và dài hạn nhưng nhiều người đầu tư ôm kỳ vọng sinh lời trong ngắn hạn. Do đó, bị cuốn vào những cơn sốt đất và hậu quả là “chạy không kịp”.

Ông Quang nhấn mạnh, bất động sản là những sản phẩm có giá trị lớn, không phải đi mua mà là đầu tư. Do vậy, cần xem xét tất cả, từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Ông lưu ý nhà đầu tư “đừng mua bất động sản mồ côi”, tức không kết nối được hạ tầng, thay vào đó phải là các bất động sản “sáng đèn”, tức là phải có người đến ở. Tất cả để tính được mãi lực của sản phẩm. “Mua được thì phải bán được, ở được”, ông kết luận.

Lời khuyên ông Phúc dành cho các nhà đầu tư bất động sản là không bao giờ được bỏ quên vấn đề pháp lý. Đi mua dự án của các doanh nghiệp bất động sản thì phải hỏi “dự án có giấy phép xây dựng chưa?”. Đi mua đất thì phải xem sổ đỏ và mang bản đó đến phường, xã để xác nhận tình trạng bất động sản, quy hoach. Bước cuối là làm dịch vụ với phòng công chứng để kiểm tra về tính pháp lý của mảnh đất, căn nhà…

———————–

Xem thêm:
Forbes Việt Nam khai mạc Hội nghị đầu tư 2022
Hội nghị đầu tư 2022: Đồng tiền thông minh
Forbes Vietnam số 105: Đi tìm kỳ lân kế tiếp
Danh sách 20 nữ quản lý chuyên nghiệp
Danh sách Under30 Việt Nam năm 2022