Bất động sản công nghiệp xanh: sức mạnh từ công nghệ và vốn

Phiên thảo luận có sự tham gia của ông Takashi Kagamoto, Tổng giám đốc Mitsubishi Estate Vietnam, ông Alex Crane, Đồng sáng lập – Tổng giám đốc Knight Frank Vietnam và ông Sami Kteily, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Pebsteel. Nội dung thảo luận do bà Nguyễn Hải Yến, Biên tập viên của Forbes Vietnam điều phối.

Năm 2025, Việt Nam dự kiến thu hút khoảng 30 tỷ USD vốn FDI, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, với tỷ lệ giải ngân đạt mức cao. Điều này được cho tác động không nhỏ tới nền kinh tế, nhất là lĩnh vực như bất động sản công nghiệp.

Nhìn từ bên trong, năm 2025 Việt Nam cũng đổi mới mạnh mẽ, như sáp nhập địa phương để tạo thêm không gian phát triển, Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4.5.2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật nhất là trí tuệ nhân tạo diễn ra mạnh mẽ. 

Bà Nguyễn Hải Yến, Biên tập viên Forbes Vietnam: Chúng ta bắt đầu ở cấp độ vĩ mô: Việc sáp nhập các tỉnh đang làm thay đổi ranh giới quy hoạch. Đồng thời, Nghị quyết 68 công nhận khu vực tư nhân là động lực chính của sự phát triển quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp cách thức phê duyệt và phát triển các dự án bất động sản. Câu hỏi đầu tiên xin phép dành cho ông Alex Crane: Ông mô tả như thế nào về bối cảnh bất động sản công nghiệp khi chúng ta bước vào một chu kỳ mới?

Ông Alex Crane, Đồng sáng lập – Tổng giám đốc Knight Frank Vietnam: Năm 2025 có nhiều thay đổi chẳng hạn như từ tháng 4 đến tháng 9, chúng ta có cảm giác rằng công việc bị đình trệ sau khi Hoa Kỳ tuyên bố áp thuế các quốc gia. Sau thời gian đó, chúng ta tăng tốc thực thi nhằm bảo đảm tiến độ kế hoạch 2025.

Một vấn đề đáng quan tâm là giá bất động sản công nghiệp tăng 4-5%. Chúng ta đều muốn giá ổn định để thu hút nhà đầu tư. Tôi không kỳ vọng giá thuê bất động sản công nghiệp tăng quá cao trong vòng những năm tới. Về mặt cơ bản, giá phù hợp để thu hút những nhà đầu tư mới vào Việt Nam. Về nguồn cung, thị trường tương đối ổn định để duy trì vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực.

Đặc biệt, Nghị quyết 68 là cơ chế cho phép kiến tạo, thúc đẩy tốc độ tạo ra nguồn cung bất động sản công nghiệp đưa ra thị trường, đảm bảo nguồn cung dồi dào. Ngắn gọn, chúng ta đang hồi phục ổn định, giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cạnh tranh trong cả khu vực lẫn quốc tế nhằm thu hút nhà đầu tư.

Bà Nguyễn Hải Yến: Thưa ông Takashi Kagamoto, từ góc nhìn của một nhà phát triển hạ tầng logistics, những thay đổi chính sách này ảnh hưởng đến quan điểm của ông về thị trường như thế nào?

Ông Takashi Kagamoto, Tổng giám đốc Mitsubishi Estate Vietnam: 2025 là một năm đáng nhớ với Mitsubishi Estate Vietnam khi chúng tôi hoàn thành hai trung tâm logistics mang thương hiệu Logicross tại Hải Phòng và Tây Ninh. Nghị quyết 68 mở ra kỳ vọng Việt Nam sẽ đóng vai trò quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, và thời điểm hoàn thành hai dự án này là rất phù hợp.

Quá trình tái cấu trúc và tinh gọn bộ máy hành chính dù có thể gây xáo trộn ngắn hạn, nhưng đây là định hướng tích cực về lâu dài.

Bà Nguyễn Hải Yến: Nếu Việt Nam khai thác hiệu quả tiềm năng tăng trưởng thì Hội sở ở Tokyo sẽ gia tăng vốn đầu tư cho thị trường Việt Nam phải không?

Ông Takashi Kagamoto: Sự trì trệ trong thủ tục cấp phép vẫn là điểm nghẽn lớn. Một khi quy trình được cải thiện, Việt Nam sẽ có cơ hội phát huy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ hơn, mở ra khả năng thuyết phục Hội sở tại Tokyo gia tăng ngân sách đầu tư vào thị trường này.

Bà Nguyễn Hải Yến: Như chúng ta đã nghe, những thay đổi chính sách như Nghị quyết 68 không chỉ ảnh hưởng đến tình hình phê duyệt mà còn cả thời điểm và địa điểm đầu tư diễn ra. Kể từ năm 2023, trí tuệ nhân tạo (AI) đã chuyển từ giai đoạn thử nghiệm sang ứng dụng trong sản xuất và xây dựng mô hình. Song song, IoT (Internet vạn vật) quản lý dự án dựa trên AI tái định nghĩa lại cách thiết kế, bàn giao và vận hành tài sản. Sự phát triển này hoàn toàn phù hợp với thế mạnh của Pebsteel. Theo ông Sami Kteily, dưới sự lãnh đạo của ông, Pebsteel đã ứng dụng công nghệ mới nổi vào thiết kế, sản xuất, thi công và quản lý vòng đời như thế nào? Nhìn vào tương lai, ông thấy khả năng AI sẽ hỗ trợ và ảnh hưởng đến thế hệ tiếp theo của các cơ sở công nghiệp như thế nào?

Ông Sami Kteily, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Pebsteel: Pebsteel là đơn vị cung cấp thép cho xây dựng hạ tầng nhà máy, xe và máy bay. Công nghệ AI càng ngày càng phổ biến. Đối với trải nghiệm của tôi, năm 2019, tôi đã bắt đầu khám phá công nghệ này. Chúng tôi là công ty đầu tiên trong ngành đã ứng dụng mô hình 3D trong thiết kế. Ngoài ra, chúng tôi cũng ứng dụng công nghệ này vào trong mua sắm, đánh giá nhà cung cấp, dự phóng nhu cầu mua sắm trong thời gian tới. Nhiều người nghĩ AI thông minh hơn con người. Nhưng thực tế, AI tạo ra bởi con người nên không thể đạt được mức thông minh hơn người tạo ra công nghệ. Chúng ta hãy xem AI như là trợ lý cá nhân, có thể làm việc 24/7, đưa ra phân tích nhanh chóng, đánh giá tổng quan tất cả khía cạnh của hoạt động kinh doanh từ vật liệu đến quản lý dự án, mua sắm, và thiết kế.

Về IoT (Internet vạn vật), chúng tối ứng dụng công nghệ này để kiểm tra máy móc, kiểm soát chất lượng của việc sản xuất. Chúng tôi có 6 nhà máy, bao gồm nhà máy ở Vũng Tàu, đã ứng dụng robot tạo ra lợi thế. Với AI, chúng tôi phát hiện “điểm mù” mà thông thường không thể nhìn thấy và bỏ qua. AI trở thành công nghệ giúp chúng tôi cải thiện dịch vụ, chất lượng công việc và phân tích dữ liệu. AI sẽ là công cụ giúp chúng ta tiến lên phát triển.

Bà Nguyễn Hải Yến: Tôi hoàn toàn đồng ý quan điểm AI giúp chúng ta có thể chuyển đổi và hướng đến phát triển bền vững hơn. Và công nghệ giúp chúng ta hiện thực hóa tầm nhìn và đặc biệt hướng đến mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Theo góc nhìn của mình, ông Alex Crane nghĩ pháp lý, tài chính và cơ sở hạ tầng Việt Nam cần thay đổi những gì để tốc độ xanh hóa các khu công nghiệp diễn ra nhanh hơn?

Ông Alex Crane: Đây không còn là lựa chọn mà là điều phải làm. Những quy định yêu cầu về nhà xưởng xanh đã hiện hữu và ngày càng phổ biến hơn. Để làm được điều đó, chúng ta cần công nghệ đo lường phát thải và xây dựng cơ sở mới. Đổi mới về Luật đất đai cũng bổ sung yêu cầu chuyển đổi xanh. Tức là Việt Nam mong muốn và có khả năng, nhiều lợi thế chuyển đổi xanh so với thị trường khác.

Việt Nam đã bắt đầu và trong vòng 10-12 năm qua, tỷ lệ phát triển xanh khá cao. Có nhiều khu công nghiệp hướng tới xanh. Ví dụ, Bình Dương có nhiều khu công nghiệp xanh. Cùng với yêu cầu chính sách pháp lý, Việt Nam có nhiều chương trình khuyến khích về tài chính giúp phát triển tòa nhà xanh và hạ tầng xanh.

Bà Nguyễn Hải Yến: Việt Nam cần thay đổi điều gì để có thể chuyển đổi xanh trong khu công nghiệp?

Ông Alex Crane: Chính phủ ban hành thêm nhiều quy định bắt buộc. Về mặt hành chính, những yêu cầu về tiêu chuẩn xanh hợp lý và phù hợp với cơ chế thị trường bởi vì mọi người từ nhà đầu tư đến người tiêu dùng đều muốn hướng đến chuyển đổi xanh.

Bà Nguyễn Hải Yến: Đó là tình hình bên trong Việt Nam. Còn bên ngoài, thế giới vẫn còn nhiều biến động. Thời gian qua căng thẳng thương mại Mỹ – Trung diễn biến khó lường. Không những vậy, căng thẳng Trung – Nhật bất ngờ lên cao. Những căng thẳng này cũng tác động đến chuỗi cung ứng. Ông Takashi Kagamoto có kỳ vọng rằng, điều này sẽ khiến nhiều doanh nghiệp Nhật Bản mở rộng đầu tư vào Việt Nam hay không? Và Mitsubishi Estate Vietnam có đón đầu cơ hội này?

Ông Takashi Kagamoto: Trước hết, tôi kỳ vọng căng thẳng hiện tại sẽ “sớm lắng dịu”. Tình hình này cũng là cơ hội để doanh nghiệp Nhật Bản nhận thức rõ rủi ro khi phụ thuộc quá mức vào một quốc gia. Để giảm thiểu rủi ro, tôi nghĩ các doanh nghiệp sản xuất Nhật Bản có thể chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang các quốc gia khác hoặc mở rộng thị trường mới. Sự dịch chuyển này đang diễn ra mạnh mẽ hơn so với trước đây. Đây là cơ hội tốt cho Việt Nam.

Mitsubishi Estate sẽ tận dụng mạng lưới kinh doanh của mình ở Nhật Bản và nắm bắt nhu cầu mở rộng sang Việt Nam của các doanh nghiệp Nhật Bản, qua đó phát hiện cơ hội mới để thúc đẩy phát triển thêm các cơ sở logistics, bao gồm nhà xưởng xây theo nhu cầu.

Ông Sami Kteily: Tôi muốn bổ sung thêm ý của ông Takashi Kagamoto và quý vị tham gia hội nghị. Trong những lời khuyên cho những doanh nghiệp Nhật Bản muốn tìm địa điểm mới ngoài Nhật Bản để sản xuất, tôi thường hay nói Việt Nam là nơi tốt nhất cho sản xuất công nghiệp. Chúng ta thường mong muốn có môi trường sống và sản xuất tốt. Không có nơi có thể so sánh với Việt Nam vì môi trường hỗ trợ cho doanh nghiệp sản xuất công nghiệp tốt. Nếu nhà sản xuất Nhật Bản thực hiện chính sách Trung Quốc + 1 và muốn mở rộng ra thế giới thì Việt Nam là lựa chọn số một vì người lao động làm việc chăm chỉ và nhiều chính sách hỗ trợ.

Bà Nguyễn Hải Yến: Sắp tới có một giai đoạn bước ngoặt. Xin hỏi quý vị ở đây, các ông sẽ khuyến nghị thế nào về bất động sản khu công nghiệp?

Ông Alex Crane: Những thay đổi về mặt quản lý và cấu trúc sẽ hoàn thiện. Tôi nghĩ hiện nay giá đất cao là một rào cản lớn. Chúng ta sẽ phải quản lý kỳ vọng. Mặt khác, Việt Nam có lợi thế: người lao động chăm chỉ, cơ sở hạ tầng sắp được xây dựng nhiều và đầu tư vẫn tiếp tục. Những điều đó được kỳ vọng giúp thị trường tăng trưởng tốt. Một điểm nữa là có nhiều nhà đầu tư vào sản xuất. Chúng ta muốn phát triển thị trường bất động sản lành mạnh thì cần có những nhà sản xuất thực sự chứ không phải nhà đầu cơ.

Bà Nguyễn Hải Yến:  Ông Alex Crane đã nói cả về cơ hội và thách thức trong thời gian tới. Xin được hỏi ông Takashi Kagamoto, theo ông, liệu có khó khăn nào phát sinh trong thời gian tới với lĩnh vực bất động sản công nghiệp ở Việt Nam hay không? Đâu là cách để doanh nghiệp vượt qua?

Ông Takashi Kagamoto: Việt Nam được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm logistics toàn cầu. Để hiện thực hóa, cần thúc đẩy nhanh phát triển bất động sản và hạ tầng logistics, với trọng tâm là xây dựng thị trường giao dịch bất động sản công nghiệp vững mạnh.

Sự tham gia của nhiều nhà phát triển và nhà đầu tư là cần thiết, bởi một vài đơn vị hiện tại khó đáp ứng đủ về quy mô và tốc độ. Thị trường phải thu hút thêm dòng vốn để thực hiện các dự án. Thị trường giao dịch cũng cần phát triển.

Để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư toàn cầu, các doanh nghiệp phát triển nên hướng đến những dự án bất động sản công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu và chú trọng tính bền vững. Với vai trò hiện tại, chúng tôi kỳ vọng Logicross sẽ đóng góp tích cực vào sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Bà Nguyễn Hải Yến:  Ông đã phân tích việc thu hút nhà đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp khi chúng ta xây dựng theo tiêu chuẩn cao và phát triển bền vững. Và chúng ta không thể bỏ qua câu chuyện phát triển thị trường mà không tính đến nguồn vốn con người và năng lực đội ngũ. Xin hỏi ông Sami Kteily, người đã có kinh nghiệm làm việc ở khắp khu vực Đông Nam Á, ông có thể gợi ý Việt Nam nên tập trung vào gì để phát triển nhân lực nhằm giữ được vị thế cạnh tranh?

Ông Sami Kteily: Như đã nói ở trên, chúng tôi ứng dựng AI và lồng ghép IoT vào trong môi trường sản xuất công nghiệp. Thực ra chúng tôi đã đào tạo kỹ sư kỹ năng đọc dữ liệu, sử dụng phần mềm B.I.M, cũng như diễn giải được dữ liệu thu được từ các thiết bị cảm ứng trong dây chuyền công nghiệp và máy để xác định độ chính xác của thiết bị. Chúng tôi luôn nâng cao kỹ năng của công nhân và kỹ sư. Chúng tôi phải đào tạo họ đọc được dữ liệu và ra quyết định tốt hơn. Những ngành khác giống như ngành xây dựng, công nhân cần được đào tạo để nâng cao kỹ năng. Điều chúng ta có thể làm được là đào tạo vì người Việt rất ham học hỏi. Hãy đầu tư vào con người, kỹ năng của nhân viên, đầu tư vào công cụ lao động mới và sau đó đào tạo người lao động kỹ năng sử dụng công cụ và công nghệ mới. Chắc chắn doanh nghiệp sẽ hưởng lợi.

Xin trân trọng cảm ơn!