Canh bạc xanh của anh em nhà Lee

Một chiều tháng 12 se lạnh, hai anh em Peter và Martin Lee, đồng chủ tịch Henderson Land Development, bước vào Cloud 39, phòng đại tiệc rộng 630m² với tường kính bao quanh, nằm trên tầng cao nhất của The Henderson, một cao ốc văn phòng cao cấp 36 tầng tại khu kinh doanh Trung Hoàn Hồng Kông (Trung Quốc), do hãng kiến trúc Zaha Hadid Architects có trụ sở tại London thiết kế. Với tầm nhìn bao quát trung tâm tài chính thành phố cùng cảng Victoria trứ danh, phòng đại tiệc này là địa điểm diễn ra buổi chụp ảnh chuyên nghiệp của Forbes Asia.

Tiếp đó là các buổi phỏng vấn cởi mở với hai anh em họ (lần đầu tiên kể từ đầu năm 2020), ở đó họ phác thảo một chiến lược hai mũi nhọn nhằm kiến tạo sự bình ổn dài hạn cho đế chế bất động sản và năng lượng do cha họ, Lee Shau Kee, xây dựng (ông qua đời tháng 3.2025 ở tuổi 97). Kế hoạch của họ: tăng cường các khoản đầu tư bất động sản “phòng thủ” tại Trung Hoàn với hai dự án trị giá nhiều tỷ USD, đồng thời đặt các ván cược “tấn công” vào công nghệ xanh, phân khúc mà họ ước tính đạt doanh thu ngang với mảng bất động sản truyền thống trong thập niên tới.

Kể từ khi tiếp quản Henderson Land giữa năm 2019 từ vị “trưởng tộc”, người đã “sắc phong” họ làm đồng chủ tịch cả nhánh bất động sản lẫn công ty tiện ích Hong Kong & China Gas, hay Towngas, Peter và Martin đã trải qua cuộc thử lửa: biểu tình đòi dân chủ, Covid-19, suy thoái nghiêm trọng và căng thẳng thương mại Mỹ-Trung dồn dập giáng đòn vào Hồng Kông. “Ở cả hai mảng bất động sản và tiện ích, cha chúng tôi đã xây dựng nền tảng rất vững chắc. Trong những thời điểm tồi tệ, chúng tôi nắm giữ những tài sản tốt nhất tại những vị trí tốt nhất,” Peter, 62 tuổi, cho biết.

Ông nói rõ thêm rằng, thời gian tới đây diện mạo của tập đoàn có thể sẽ phần nào khác đi: “Mảng bất động sản tiếp tục mang lại lợi nhuận ổn định, động lực tăng trưởng trong tương lai sẽ ngày càng đến từ các phân khúc mới nổi như công nghệ xanh.” Martin, 54 tuổi, nói thêm: “Năm năm tới, khi các dự án phát triển thương mại của chúng tôi tại Trung Hoàn hoàn tất và các dự án năng lượng xanh dần thành hình, tôi tự tin triển vọng của chúng tôi sẽ rất sáng sủa.”

Được thành lập năm 1976 bởi cha của hai anh em Lee, Henderson Land hiện nắm cổ phần tại bảy công ty niêm yết. Tập đoàn cũng có lợi ích trong các mảng khách sạn, trung tâm bách hóa và dịch vụ phà. Tổng vốn hóa thị trường của các công ty này đạt 309 tỷ đô la Hồng Kông  (39,6 tỷ USD) tính đến cuối tháng 1, đóng góp vào khối tài sản 34,9 tỷ USD mà hai anh em cùng sở hữu với gia tộc. Nhờ đó họ xếp thứ 2 trong danh sách 50 người giàu nhất Hồng Kông, vị trí mà cho đến năm ngoái vẫn thuộc về vị “trưởng tộc”.

• • •

Với tổng chi phí 3,3 tỷ USD, The Henderson là siêu dự án đầu tiên của nhà họ Lee tại trung tâm tài chính Hồng Kông trong 20 năm qua. Năm 2017, họ chi 3 tỷ USD để mua khu đất trên đường Murray, được đưa tin là thương vụ xác lập kỷ lục thế giới thời điểm đó về giá trị giao dịch thương mại tính trên mỗi mét vuông. Nhưng khi tòa nhà khai trương vào tháng 6.2024, thị trường bất động sản của thành phố đang trải qua một thập niên khốn đốn. Hiện nay, khi bất động sản Hồng Kông đang có dấu hiệu phục hồi, cao ốc đạt tỷ lệ lấp đầy 90%, khách thuê có cả các ông lớn mảng đầu tư Mỹ như Carlyle, General Atlantic và Point72, chứng tỏ quyết định táo bạo của hai anh em họ là đúng.

“Thị trường bất động sản luôn có nhịp lên xuống, nên khó mua được ở mức đáy thị trường,” Martin, người giám sát dự án, cho biết. “Vì vậy, khi anh cảm thấy đó là nước đi đúng và bản thân bất động sản là lựa chọn tốt, cứ việc tiến hành.” Chính lập luận đó đã thúc đẩy hai anh em họ mạnh tay chi 6,5 tỷ USD vào năm 2021 để mua một lô đất dọc cảng Victoria, lô đắt nhất từng được bán trong một cuộc đấu thầu của chính phủ, nhằm phát triển dự án mang tên Central Yards. Nhà họ Lee đã đầu tư tổng cộng 8,1 tỷ USD vào khu phức hợp này, sẽ bao gồm 140.000m2 không gian bán lẻ và văn phòng cao cấp, một nhà hát 1.100 chỗ ngồi cùng nhiều không gian xanh mở cửa cho công chúng. Sang năm dự kiến là giai đoạn đầu tiên, với mục tiêu hoàn thành toàn bộ năm 2032.

CỤC DIỆN KHU TRUNG HOÀN 

Henderson Land, khi bổ sung The Henderson và Central Yards, trở thành chủ đất lớn thứ hai tại Trung Hoàn tính theo tổng diện tích sàn, thách thức Hongkong Land 137 năm tuổi.

Với hai dự án đồ sộ này, Henderson Land đang tạo dấu ấn tại Trung Hoàn nhằm cạnh tranh với Hongkong Land, một “chủ đất” đã nhiều năm thống lĩnh khu Trung Hoàn và là một nhánh của Jardine Matheson do gia tộc Keswick (xếp thứ 22) kiểm soát, cũng như cạnh tranh với CK Asset Holdings, thuộc sở hữu của Lý Gia Thành, người giàu nhất Hồng Kông.

Giới phân tích cho rằng Henderson Land đã trả mức thặng dư khổng lồ cho các khu đất này, vốn là quỹ đất thương mại quy mô lớn đầu tiên được đấu thầu tại khu Trung Hoàn từ năm 1996, nhưng Martin bác bỏ những quan ngại đó. Theo ông các tập đoàn lớn chọn khu vực này là điều rất tự nhiên, vì nó nằm ngay trung tâm tài chính châu Á. Trong một báo cáo tháng 12, đơn vị tư vấn bất động sản JLL Hong Kong dự báo giá thuê văn phòng cao cấp tại Trung Hoàn có thể tăng tới 5% trong năm nay do nhu cầu mạnh từ các công ty tài chính giữa bối cảnh thị trường IPO Hồng Kông khởi sắc trở lại. Tỷ lệ trống tại Trung Hoàn là 11% vào tháng 12, so với mức 14% toàn thành phố, mặc dù trước đại dịch chỉ thấp ở mức một chữ số, JLL cho biết.

Tuy vậy, giá văn phòng cao cấp tại Hồng Kông đã lao dốc 53% so với mức đỉnh năm 2018 và giá thuê cũng sụt giảm 25% so với đỉnh 2019, theo dữ liệu từ Cơ quan Đánh giá và Định giá Hồng Kông. Giá không gian văn phòng hạng A tại Trung Hoàn có thể giảm thêm tới 5% trong năm 2026 khi các ngân hàng vẫn thận trọng với khoản vay bất động sản thương mại, theo JLL.

Trong khi đó, Henderson Land tuyên bố đã giành được hợp đồng thuê văn phòng có diện tích sàn lớn nhất tại Trung Hoàn nhiều thập niên qua. Jane Street, ông lớn về giao dịch định lượng, dự kiến chuyển đến Central Yards từ Chater House của Hongkong Land, cũng ở Trung Hoàn, sau khi ký hợp đồng thuê trước hơn 20.700m2, tương đương 70% diện tích văn phòng trong giai đoạn đầu của dự án, bắt đầu từ tháng 1.2028. Hồi tháng 6, JPMorgan ước tính mức tiền thuê ròng thực tế hàng tháng của Jane Street, sau khi trừ chiết khấu và ưu đãi, sẽ khoảng 19 USD mỗi mét vuông, cao hơn 49% so với mức giá trung bình tại Trung Hoàn tính đến tháng 3.2025. “Chúng tôi không chiết khấu sâu để thu hút khách thuê mỏ neo,” Martin khẳng định. “Giá thuê chúng tôi chốt được đều ở mức cao trên thị trường.”

Joseph Tsang, chủ tịch JLL Hồng Kông nhận định hai dự án này “thực sự là hàng độc”. Ông giải thích rằng chúng vượt xa các đối thủ nhờ “nội thất tốt hơn” – bao gồm những đặc tính như mặt sàn rộng – cùng các tiêu chuẩn xanh, điều mà các tập đoàn lớn ngày càng ưu tiên. CK Asset không phản hồi email đề nghị bình luận, Hongkong Land thì từ chối bình luận.

Martin còn cho biết mục tiêu của họ là tạo ra những tòa nhà “lấy khách thuê làm trung tâm”. Chẳng hạn, The Henderson thiết kế hệ thống nâng chuyên dụng để khách thuê như nhà đấu giá nghệ thuật và xa xỉ phẩm Christie’s (mới khai trương trụ sở châu Á tại đây năm 2024) có thể cẩu trực tiếp các nghệ phẩm lên dọc theo mặt ngoài tòa nhà. “Trần cao, mặt sàn không cột và bố cục linh hoạt [của The Henderson] giúp chúng tôi tạo không gian trưng bày đạt chuẩn bảo tàng,” Rahul Kadakia, chủ tịch Christie’s khu vực châu Á-Thái Bình Dương, cho biết trong một email. Các yếu tố “thuận tiện, tinh tế và độc bản” như vậy hiếm thấy tại khu Trung Hoàn, ông nói thêm.

Mặc dù thị trường bất động sản đã khởi sắc, lợi nhuận của Henderson Land vẫn chịu áp lực. Nửa đầu năm 2025, họ ghi nhận lợi nhuận cơ sở (loại bỏ các khoản đánh giá lại tài sản) giảm 44% xuống còn 385 triệu USD, với lý do là con số năm trước cao đột biến nhờ khoản lãi một lần trị giá 320 triệu USD, một phần liên quan đến việc chính quyền thu hồi đất. (Gần như toàn bộ đất Hồng Kông là đất cho thuê; chính quyền sẽ bồi thường cho bên thuê nếu “thu hồi” các lô đất.) Doanh thu giảm 19% xuống còn 1,23 tỷ USD, trong đó doanh số bán bất động sản sụt giảm 19% và thu nhập từ cho thuê giảm nhẹ 3%. Hồng Kông đóng góp hơn 70% cả doanh số bán bất động sản lẫn thu nhập từ cho thuê, phần còn lại đến từ đại lục. Tính đến cuối tháng 1, cổ phiếu của công ty đã tăng hơn 40% so với cùng kỳ năm trước, khi tâm lý nhà đầu tư cải thiện đã kích hoạt một đợt phục hồi diện rộng trên các cổ phiếu bất động sản lớn.

“KHI ANH CẢM THẤY ĐÓ LÀ NƯỚC ĐI ĐÚNG VÀ BẢN THÂN BẤT ĐỘNG SẢN LÀ LỰA CHỌN TỐT, CỨ VIỆC TIẾN HÀNH.”

Alvin Huang, nhà phân tích nghiên cứu tại công ty môi giới CLSA trụ sở tại Hồng Kông, nhận định vị thế tài chính của Henderson Land rất vững chắc nhờ “nguồn thu nhập định kỳ có sức đề kháng tốt từ danh mục tài sản cho thuê”. Họ cũng có lợi thế khi có thể tiếp cận vốn vay rẻ từ gia tộc Lee. Tính đến tháng 6, với chỉ hơn 8,6 tỷ USD nợ ròng, hệ số đòn bẩy của nhà phát triển này là 21%, thấp hơn mức trung bình 22% của năm đối thủ gần nhất.

The Henderson và Central Yards sẽ giúp nguồn thu nhập cho thuê của Henderson Land tăng thêm 40% đến 50% vào năm 2032, theo Raymond Cheng, nhà phân tích bất động sản độc lập kiêm cựu lãnh đạo bộ phận nghiên cứu bất động sản Hồng Kông tại CGS International Securities trụ sở Singapore.

• • •

Trong khi nhà họ Lee dồn toàn lực vào khu Trung Hoàn Hồng Kông, họ lại thận trọng hơn tại đại lục, nơi đang chìm trong giai đoạn suy thoái kéo dài bốn năm. Peter, người phụ trách mảng kinh doanh này, cho biết ông đã nhận thấy tình trạng đòn bẩy quá mức trong giới phát triển địa phương ngay từ năm 2013 và bắt đầu thu hẹp quy mô. Ông đã mạnh tay cắt giảm hơn 80% quỹ đất tại đại lục trong hơn chục năm qua, xuống còn 2,3 triệu mét vuông diện tích sàn phân bổ (AFA) tính đến ngày 30.6. (Quỹ đất tại Hồng Kông của công ty gồm 2,1 triệu mét vuông diện tích AFA và 3,9 triệu mét vuông đất nông nghiệp vào cùng thời điểm.) “Kỷ nguyên tăng trưởng hỗn loạn tại đại lục đã qua rồi,” Peter nói. “Giờ đây, thị trường cần thời gian dài để hấp thụ nguồn cung.” Theo ông quá trình này có thể mất ít nhất 5 năm, tùy thuộc vào động thái của chính quyền.

Khi thị trường bất động sản đại lục thu hẹp, Peter tìm kiếm động cơ tăng trưởng tiếp theo cho tập đoàn. Là cha của ba cậu con trai tuổi thiếu niên và là Phật tử nhiệt thành, ông trăn trở về những thách thức đối với thế hệ tương lai, nhất là hiện tượng nóng lên toàn cầu. Ông quyết định rằng công nghệ xanh có thể phục vụ cả hành tinh và hoạt động kinh doanh của gia đình, cụ thể là bằng cách tận dụng chuyên môn của Towngas, nhà cung cấp khí đốt qua đường ống thống lĩnh thị trường Hồng Kông kiêm vận hành mạng lưới phân phối khí đốt tại đại lục.

THẾ PHỤC HỒI

Lợi nhuận ròng của Henderson Land suy giảm khi thị trường bất động sản Hồng Kông xuống dốc, nhưng hai siêu dự án của họ tại khu thương mại Trung Hoàn được kỳ vọng sẽ “gánh” nguồn thu cho thuê trong những năm tới.

Trong thập niên qua, nhờ sự dẫn dắt của Peter, công ty tiện ích này đã tăng tốc các công nghệ xanh dựa trên hoạt động truyền thống của mình, bao gồm mảng xử lý chất thải. Năm 2014, ông cũng thành lập một “văn phòng gia tộc”, Full Vision Capital, để đầu tư vào các startup có đổi mới sáng tạo thân thiện với môi trường, có thể triển khai trên cả hệ sinh thái của Towngas và Henderson Land. “Trong dài hạn, chúng tôi hướng tới các ngành mà trái đất cần nhất,” Peter nói.

“TRONG DÀI HẠN, CHÚNG TÔI HƯỚNG TỚI CÁC NGÀNH MÀ TRÁI ĐẤT CẦN NHẤT.”

Tầm nhìn của ông gặp nhiều thách thức. Hồi tháng 10, McKinsey cho biết nhiên liệu hóa thạch vẫn có thể chiếm tới một nửa tổng lượng tiêu thụ năng lượng toàn cầu năm 2050, dù đã giảm so với mức 64% cuối năm 2025, và các loại nhiên liệu bền vững chưa được dùng rộng rãi trước năm 2040 nếu thiếu chính sách bắt buộc, dù năm 2050 nhu cầu được dự báo sẽ tăng bốn lần.

Nhưng nhà họ Lee vẫn đang vững mạnh, tiên phong tiến vào mảng năng lượng tái tạo tại Towngas với hơn 1.000 dự án điện mặt trời tại Hồng Kông và Trung Quốc đại lục. Tổng công suất điện mặt trời hòa lưới đạt 2,6 GW tính đến ngày 30.6, doanh số bán điện mặt trời của công ty tiện ích này tăng vọt 44% trong nửa đầu năm 2025 so với cùng kỳ năm trước.

Nhiên liệu sạch là một ưu tiên chiến lược. Towngas biến lốp xe hỏng, sinh khối và rác thải đô thị thành methanol xanh làm nhiên liệu cho tàu biển. Năng lực sản xuất năm ngoái đạt 165.000 tấn và dự kiến tăng gấp đôi vào năm 2028. Towngas cũng chiết xuất hydro từ khí tổng hợp và khí chôn lấp làm nhiên liệu cho vận tải đường dài và trạm sạc xe điện (công ty tiện ích này đã triển khai từ năm 2025).

Ngôi sao trong danh mục đầu tư của Towngas là EcoCeres, nhà sản xuất nhiên liệu hàng không bền vững (SAF) có trụ sở tại Hồng Kông được tách ra vào năm 2021. Hai năm sau, Towngas bán 21% cổ phần của EcoCeres cho Bain Capital trong thỏa thuận định giá công ty gần 1,5 tỷ USD (Towngas giữ 43% cổ phần đến cuối 2024). Theo EcoCeres, SAF sản xuất từ mỡ động vật và dầu ăn qua sử dụng, giúp giảm khí thải nhà kính 90% so với nhiên liệu thường. Alan Chan, giám đốc đầu tư của Towngas chia sẻ, EcoCeres cung cấp 20% SAF toàn cầu. Khi được hỏi liệu EcoCeres có chào bán cổ phiếu ra công chúng không? Chan nói công ty có lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao dương, nên sẵn sàng cho IPO, nhưng chưa chọn địa điểm niêm yết.

THỊ PHẦN DOANH THU

Towngas chuyển hướng sang năng lượng tái tạo và nhiên liệu bền vững, nhưng khí đốt qua đường ống vẫn là mảng chính.

Evan Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu chuyển đổi năng lượng châu Á tại HSBC Hồng Kông dự đoán, mảng kinh doanh năng lượng xanh của Towngas sẽ tăng nhanh hơn mảng khí đốt truyền thống, nhờ hiệu quả quy mô và sự hỗ trợ chính sách tiềm năng từ Trung Quốc và liên minh châu Âu. Tuy nhiên, khí đốt vẫn chiếm hơn 3/4 doanh thu của công ty và nỗ lực thúc đẩy năng lượng xanh chưa giúp cải thiện lợi nhuận. Nửa đầu năm 2025, doanh thu công ty đi ngang ở mức 3,5 tỷ USD trong khi lợi nhuận ròng giảm nhẹ còn 380 triệu USD. Mảng năng lượng tái tạo, chủ yếu là năng lượng mặt trời, có lãi 15,3 triệu USD nhưng mảng nhiên liệu xanh như SAF và methanol xanh lại lỗ 24,3 triệu USD.

Ông Dennis Ip, người đứng đầu lĩnh vực nghiên cứu tiện ích tại Daiwa Capital Markets chia sẻ: “Lĩnh vực năng lượng xanh khó tạo ra doanh thu và lợi nhuận đáng kể trong ngắn hạn. Hy vọng đơn giản là nó không trở thành gánh nặng.” Towngas không phải công ty tiện ích duy nhất ở Hồng Kông chuyển sang năng lượng xanh. CLP Holdings do tỷ phú Michael Kadoorie (đứng 14 trong danh sách giàu nhất thế giới) làm chủ tịch, đang vận hành trang trại gió, điện mặt trời và thủy điện khắp châu Á. CLP cũng đang vận hành một nhà máy sản xuất điện từ rác ở Hồng Kông, cùng với nghiên cứu hydro xanh. Tuy nhiên Peter khẳng định, Towngas tạo ra vị thế dẫn đầu vững chắc trong ngành, vì hành động sớm hơn nhiều công ty khác.

Ông Li từ HSBC cũng đồng tình: “Towngas đầu tư vào methanol xanh và SAF từ vài năm trước, giúp họ có đủ thời gian phát triển, ươm mầm và tăng cường khả năng cạnh tranh.” CLP không trả lời email yêu cầu bình luận.

Khi 2 anh em tiếp tục xây dựng sự nghiệp dựa trên di sản đồ sộ của gia tộc, họ nói người cha chưa bao giờ vạch ra con đường cụ thể cho con cái. Thay vào đó, cha họ khuyến khích con cái tìm ra lối đi riêng. Peter chia sẻ: “Nếu lối đi đó góp phần giải quyết vấn đề nóng lên toàn cầu, chắc chắn có phần thưởng xứng đáng.” 

Biên dịch: NVP — Nội dung đã được đăng trên Tạp chí Forbes Việt Nam số tháng 3.2026