Động lực và những “điểm nghẽn” trên hành trình kiến thiết đô thị xanh

Phiên thảo luận thứ hai của Hội nghị Bất động sản 2025 với chủ đề “thành phố biết thở” do Forbes Việt Nam tổ chức mang đến những góc nhìn đa chiều về mô hình bất động sản bền vững, đồng thời chỉ ra các điểm nghẽn, thách thức và cơ hội của thị trường bất động sản Việt Nam. Tham gia trao đổi gồm ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; ông Sherman Kam Hock Leong, Tổng giám đốc S P Setia Việt Nam; bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam; dưới sự điều phối của bà Huỳnh Đình Thái Linh, Tổng giám đốc World Trade Center Bình Dương New City.

Bà Huỳnh Đình Thái Linh, Tổng giám đốc World Trade Center Bình Dương New City: Nếu xem thị trường bất động sản đô thị Việt Nam như một “cỗ máy” với nhiều bộ phận như: nhu cầu người mua, nguồn cung dự án, dữ liệu thị trường và khung pháp lý – theo các vị, đâu là bộ phận quan trọng nhất, đang vận hành mạnh nhất, và đâu là phần đang gây nghẽn cho thị trường?

Ông Sherman Kam Hock Leong (Tổng giám đốc S P Setia Việt Nam):

Theo quan điểm của tôi, nhu cầu của người mua là quan trọng nhất, hiện là yếu tố hoạt động ổn định và tích cực nhất trên thị trường. Dù kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, bất động sản đô thị Việt Nam vẫn duy trì nền tảng nhu cầu cơ bản rất mạnh, đặc biệt tại TP.HCM, Hà Nội và Đà nẵng. Lực đẩy quan trọng đến từ quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, khi tỷ lệ đô thị hóa đã vượt 40% và tiếp tục tăng đều mỗi năm; từ cơ cấu dân số trẻ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng; và từ khẩu vị đầu tư của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, vốn xem Việt Nam là thị trường tăng trưởng dài hạn. Nhờ đó, phân khúc nhà ở tại các vị trí đô thị, có khả năng kết nối giao thông tốt, đặc biệt là hệ thống metro, vẫn ghi nhận nhu cầu rất cao.

Tuy nhiên, để củng cố niềm tin của nhà đầu tư và bảo đảm tăng trưởng bền vững, tác động sẽ mạnh mẽ hơn nếu cơ quan quản lý triển khai một khuôn khổ chính sách dài hạn, có cấu trúc rõ ràng trong ít nhất năm năm tới. Sự ổn định này sẽ giúp giảm bất định, thu hút thêm dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và thúc đẩy sự phát triển liên tục của thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Chúng ta đang chứng kiến những biến động khí hậu toàn cầu ngày càng dữ dội: mưa lớn, bão và thiên tai gây thiệt hại nặng nề ở nhiều nơi như tại miền Trung Việt Nam, ở các nước như Thái Lan, Indonesia, Philippines. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải nâng cao tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch và hạ tầng theo hướng bền vững.

Trong những năm qua, Trung ương đã ban hành nhiều nghị quyết quan trọng, tạo khung chính sách dài hạn cho phát triển bền vững. Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, đặt mục tiêu đến năm 2040 hoàn thiện chiến lược phát triển công nghiệp và đến 2050 đạt trình độ tương đương các quốc gia tiên tiến. Hiện chỉ số năng lực logistics của Việt Nam đứng thứ 42 thế giới – một nền tảng tích cực để tiếp tục cải thiện.

Trong phát triển đô thị mới, các tiêu chuẩn xanh và tiết kiệm năng lượng được áp dụng ngày càng nghiêm ngặt. Tuy nhiên, đến năm 2024, cả nước mới có 559 công trình đạt chuẩn xanh trên tổng hơn 4.000 công trình xây dựng – một tỷ lệ còn rất thấp. Một số tập đoàn tại Việt Nam đang hợp tác để nâng tiêu chuẩn lên cao hơn, hướng tới các khu đô thị sinh thái, tiết kiệm năng lượng và sử dụng năng lượng tái tạo.

Trong khoảng 15.000 dự án bất động sản trên cả nước, số dự án theo đuổi tiêu chuẩn xanh vẫn còn hạn chế. Nhưng động lực mới đang đến từ phía khách hàng. Hai mươi năm trước, người mua chỉ cần “một chỗ để ở”; còn ngày nay, họ muốn một không gian sống trọn vẹn – tích hợp tiện ích sức khỏe, giáo dục, năng lượng tái tạo và không gian cộng đồng.

Những kỳ vọng mới này đang thúc đẩy doanh nghiệp thay đổi. Nhiều tập đoàn bắt đầu chuyển sang tiêu chuẩn xanh, tiết kiệm năng lượng và sử dụng vật liệu bền vững. Tôi tin rằng, với định hướng quốc gia và nhu cầu thị trường, Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển đô thị chất lượng cao và bền vững hơn.

Thưa ông Sherman Kam, với kinh nghiệm phát triển các dự án EcoTownship tại Malaysia và hiện tại tại Bình Dương, theo ông, những mô hình đô thị sinh thái hoặc xu hướng ESG ở Singapore, Seoul hay Bangkok nào có thể áp dụng ngay tại Việt Nam nhưng hiện chưa được nhiều chủ đầu tư Việt Nam chú ý?

Ông Sherman Kam:

Tôi cho rằng có một mô hình tại Singapore rất dễ áp dụng ở Việt Nam và có thể triển khai ngay lập tức. Đó là Skyrise Greenery – hệ thống mảng xanh trên cao được thiết kế để tăng cường đa dạng sinh học và kiến tạo một biophilic city, tức một đô thị gắn kết mật thiết với thiên nhiên. Mô hình này đã được thể chế hóa trong chính sách quốc gia về đô thị sinh thái của Singapore, nhờ đó các dự án phát triển được khuyến khích tích hợp mái xanh, tường xanh và cảnh quan thẳng đứng. Những giải pháp này không chỉ giảm hiệu ứng đảo nhiệt, cải thiện chất lượng không khí, mà còn tạo ra các không gian giúp cư dân phục hồi tinh thần, duy trì sức khỏe và hình thành dòng năng lượng tích cực trong cộng đồng. Đồng thời, chúng góp phần thúc đẩy quá trình thụ phấn tự nhiên, kết nối các sinh cảnh và bảo tồn sự hiện diện của chim, bướm cùng nhiều loài sinh vật nhỏ khác – từ đó xây dựng một hệ sinh thái đô thị bền vững hơn.

Tại S P Setia, chúng tôi đã áp dụng các giải pháp tương tự từ nhiều năm trước, như phát triển mảng xanh thẳng đứng và xây dựng những “ngôi nhà nhỏ” dành cho côn trùng và chim chóc. Mục tiêu của chúng tôi không chỉ là tạo không gian sống cho con người, mà còn là tạo môi trường cho các loài sinh vật—những yếu tố tưởng nhỏ nhưng thực sự rất quan trọng đối với sự cân bằng sinh thái.

Bà Đặng Phương Hằng:

Theo quan sát của CBRE, quá trình phát triển xanh tại Việt Nam đang chậm lại vì ba nguyên nhân chính: chi phí đầu tư cho các hạng mục bền vững còn cao trong khi nhiều chủ đầu tư vẫn ưu tiên lợi ích ngắn hạn; hệ thống chính sách chưa tạo ra ưu đãi rõ ràng cho dự án ESG hay công trình xanh, đồng thời Việt Nam chưa có bộ tiêu chuẩn thống nhất; và người mua nhà vẫn chưa nhận thức đầy đủ giá trị của tiết kiệm năng lượng, công trình xanh hay không gian sinh thái. Những yếu tố này kết hợp lại khiến các mô hình đô thị xanh – vốn rất phù hợp với điều kiện Việt Nam – chưa được triển khai rộng rãi như tiềm năng vốn có.

Thưa ông Lê Hoàng Châu, trong bối cảnh pháp lý, chính sách quy hoạch và cơ chế quản lý đô thị hiện nay, đâu là những rào cản chính khiến những mô hình bất động sản phát triển bền vững khó triển khai?

Tôi cho rằng rào cản lớn nhất hiện nay đối với bất động sản xanh và phát triển bền vững chính là hạ tầng giao thông. Tại TP.HCM, chúng ta mới chỉ có 1/12 tuyến metro đi vào hoạt động.

Với mức độ kết nối như hiện nay, rất khó hình thành một thị trường bất động sản vận hành bền vững. Đầu tư bất động sản thực chất là đầu tư vào một “điểm đến mới” – nơi đủ hấp dẫn để người dân muốn chọn làm chỗ ở lâu dài. Khi hạ tầng chưa hoàn chỉnh, khả năng tạo ra các điểm đến như vậy bị hạn chế đáng kể.

Chúng ta nói nhiều về đô thị vệ tinh, giãn dân hay phát triển khu vực ven đô, nhưng hạ tầng kết nối chưa tương xứng khiến các định hướng này khó trở thành hiện thực. Hồ Tràm là một ví dụ điển hình: đây là điểm đến rất tốt cho du lịch và nghỉ dưỡng, nhưng chưa thể là nơi cư dân di chuyển hằng ngày vào TP.HCM làm việc. Bên cạnh đó, số lượng nhà đầu tư thực sự theo đuổi mô hình dự án xanh vẫn còn rất ít.

Ngoài hạ tầng, khung pháp lý rõ ràng và minh bạch cũng là điều kiện tiên quyết để phát triển bất động sản bền vững. Hiện chúng ta thiếu các chính sách khuyến khích đủ mạnh để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào các tiêu chuẩn xanh và chuẩn mực quốc tế. Trong bối cảnh biến đổi khí hậu tác động ngày càng rõ rệt, phát triển bền vững không còn là lựa chọn “đẹp đẽ”, mà là xu thế tất yếu của thị trường.

Về diễn tiến thị trường, bất động sản xanh nhiều khả năng sẽ hình thành trước ở phân khúc cao cấp, sau đó lan dần xuống trung cấp và đại chúng. Người thu nhập thấp cũng xứng đáng được tiếp cận những công trình phù hợp khí hậu, tiết kiệm năng lượng và có môi trường sống tốt hơn; nhưng để điều này khả thi, chắc chắn cần có sự hỗ trợ của Nhà nước.

Mục tiêu cuối cùng vẫn là giải quyết nhu cầu an cư phù hợp cho mọi tầng lớp, tạo ra những không gian sống thích ứng với biến đổi khí hậu và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Thưa bà Hằng, với khối lượng dữ liệu lớn mà CBRE thu thập về cách cư dân sử dụng tiện ích, tương tác với không gian sống và phản ứng với các yếu tố môi trường, trong 12 tháng gần đây, đâu là chỉ số, xu hướng hoặc phát hiện nào khiến bà bất ngờ nhất về thói quen, ưu tiên hay kỳ vọng của người dân Việt Nam?

Bà Đặng Phương Hằng:

Tôi nhận thấy trong 12 tháng gần đây, nhu cầu của cư dân đã thay đổi rõ rệt. Các tiện ích sức khỏe và yếu tố xanh vốn quen thuộc từ lâu, nhưng giờ đây cư dân không chỉ dừng ở những tiện ích cơ bản mà ưu tiên nhiều hơn các giải pháp sinh thái và đặc biệt kỳ vọng vào trải nghiệm sống thông minh. Xu hướng này không mới, nhưng tốc độ gia tăng rất đáng chú ý.

Nhu cầu tìm về môi trường sống xanh tiếp tục mạnh lên. Người mua ưu tiên các dự án mật độ thấp, nhiều không gian xanh và quy hoạch đồng bộ tại khu vực ven đô; với cùng mức giá, họ thường chọn nơi có hệ thống tiện ích chăm sóc sức khỏe toàn diện thay vì các dự án thiên về thương mại hoặc giải trí.

Song song, nhu cầu nhà ở thông minh tăng nhanh. Những giải pháp như khóa điện tử, camera, cảm biến, thông gió – cách nhiệt thông minh hay các thiết bị tiết kiệm năng lượng đang dần trở thành kỳ vọng mặc định của cư dân đô thị.

Từ những quan sát này, tôi cho rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng không gian xanh, đầu tư mạnh hơn vào hạ tầng thông minh và thay đổi cách truyền thông – chuyển từ bán một sản phẩm nhà ở sang cung cấp một giải pháp sống toàn diện, tối ưu vận hành và nâng cao sức khỏe cư dân. Đây sẽ là lợi thế cạnh tranh quan trọng trong giai đoạn tới.

Trong 5 năm tới, chúng ta nên ưu tiên hỗ trợ mục tiêu môi trường hay mục tiêu an cư, và Nhà nước nên can thiệp mạnh nhất ở khâu nào để đạt được hiệu quả đó?

Ông Lê Hoàng Châu:

Tôi cho rằng điều quan trọng nhất không phải chọn giữa mục tiêu môi trường hay an cư, mà là tạo ra một môi trường đầu tư an toàn và bền vững để hai mục tiêu này được triển khai song hành. Khi người mua hiểu giá trị dài hạn của các yếu tố xanh và công nghệ, họ sẽ sẵn sàng đầu tư vì lợi ích thực sự nhận được trong suốt vòng đời sử dụng nhà ở.

Trong bối cảnh kinh tế số và áp lực “chưa giàu đã già”, nhu cầu về an sinh, môi trường và chất lượng sống trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Đây cũng là thời điểm để Việt Nam tái thiết hệ thống nhà ở theo hướng xanh, sạch và nhân văn hơn, giống như cách Singapore đã làm khi cải tạo toàn diện các khu nhà xuống cấp để tạo nền tảng sống mới cho người dân.

Để phát triển đô thị bền vững, doanh nghiệp phải có mục tiêu ESG rõ ràng và cách nhìn mới về lợi nhuận: không phải lúc nào cũng tối đa hóa bằng mọi giá, mà cần chia sẻ lợi ích với cộng đồng. Nhiều chủ đầu tư quốc tế chấp nhận biên lợi nhuận thấp trong chu kỳ dài để bảo đảm dự án xanh, sạch và bền vững. Nếu chỉ theo đuổi lợi nhuận ngắn hạn, chúng ta sẽ không thể tạo ra được những khu đô thị chất lượng.

Vai trò của Nhà nước vì vậy rất quan trọng: cần hoàn thiện pháp luật, bảo đảm môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và có cơ chế thực thi hiệu quả. Khi pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp mới yên tâm đầu tư vào tiêu chuẩn xanh và các mô hình nhà ở phù hợp cho từng nhóm cư dân.

Cuối cùng, phát triển đô thị là để phục vụ con người. Tôi đã từng sống trong căn nhà lợp tôn nóng nực, nên tôi tin rằng thế hệ tương lai xứng đáng được sống trong những không gian tốt hơn, an toàn hơn và bền vững hơn.

Nhìn tổng thể thị trường đô thị Việt Nam hôm nay, nếu chỉ được chọn một yếu tố then chốt nhất có thể tạo ra tác động lớn nhất để đô thị thực sự trở thành nền tảng sống, ông sẽ chọn điều gì?

Ông Sherman Kam:

Nếu tôi phải chọn một yếu tố mang tính quyết định, thì đó sẽ là: tư duy –  Quy hoạch đặt con người và hành tinh lên hàng đầu.

Thành phố không phải là sản phẩm; chúng là những hệ sinh thái sống. Khi chúng ta đặt sức khỏe, sự an toàn và thiên nhiên làm trung tâm của quy hoạch, mọi thứ khác sẽ tự tìm được trật tự giao thông trở nên thuận tiện cho đi bộ, đường phố trở thành không gian kết nối cộng đồng, và các tòa nhà “thở” cùng ánh sáng và mảng xanh.

Tương lai đô thị của Việt Nam không nên được đo bằng số lượng tháp bê tông, mà bằng chất lượng sống và sự cân bằng sinh thái. Khi chúng ta thiết kế vì sự sống, các thành phố sẽ không còn là hàng hóa. Chúng trở thành nền tảng để con người sống, làm việc và trưởng thành.